?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)的處理

　?。?）規劃變更導致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　考慮直接損失和間接損失

　　有形損失和無(wú)形損失

　　當前損失和未來(lái)預期損失

　　各類(lèi)損失的量化是評估的關(guān)鍵

　?。?）商品房質(zhì)量缺陷導致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損的經(jīng)濟意義是效益的減少、費用的增加與經(jīng)濟壽命的減少，因此導致效益的減少和費用的增加的商品房質(zhì)量缺陷估價(jià)可采用減損資本化法來(lái)評估。對可修復的商品房質(zhì)量缺陷可采用重置成本法估價(jià)，對不可修復的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進(jìn)行估價(jià)。對有類(lèi)似商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損案例的，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，也可以將存在質(zhì)量缺陷的商品房?jì)r(jià)值與不存在質(zhì)量缺陷的類(lèi)似商品房?jì)r(jià)格比較采用價(jià)差法進(jìn)行估價(jià)。也可根據缺陷程度的影響程度分析，在不存在質(zhì)量缺陷的類(lèi)似商品房?jì)r(jià)格的基礎上進(jìn)行缺陷影響程度的修正求取商品房質(zhì)量缺陷的減損值，缺陷影響程度的修正值采用特爾菲技術(shù)進(jìn)行意愿調查確定。

　　七、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估

　?。ㄒ唬┓课葑赓U價(jià)格評估的特點(diǎn)

　?。?）住宅類(lèi)房屋租賃價(jià)格評估分為政策性評估和市場(chǎng)租賃評估兩種類(lèi)型

　?。?）租約對租金估價(jià)有一定的影響

　　如為合理性契約式房屋租賃價(jià)格評估，宜采用租約所確定的租金。租約期外的租金則采用正?？陀^(guān)的租金標準。租賃房屋已訂立租約時(shí)，應對租約中所約定的租金標準的客觀(guān)性、合理性進(jìn)行判斷。如租約所約定的租金客觀(guān)合理，一般應根據該租金估價(jià)；如與市場(chǎng)租金標準相差較大（或高、或低），租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。

　?。?）劃撥土地上的營(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評估應確定土地收益中的國家部分。根據《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規和政策的規定，以營(yíng)利為目的出租劃撥土地使用權的房屋，其租賃價(jià)格評估應同時(shí)給出租金中所含的土地收益值。房屋租賃價(jià)格中應含土地收益值，而房租中的土地收益為上繳國家部分，因此，需要將土地收益值單獨列示。

　?。ǘ┓课葑赓U價(jià)格管理的法律規定

　?。?）房屋租賃價(jià)格應以合同形式載明

　?。?）不同用途房屋租賃價(jià)格管理規定

　?。?）私房租賃價(jià)格管理規定

　　房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定；沒(méi)有規定標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價(jià)格的確定應符合政府有關(guān)規定標準。

　?。ㄈ┓课葑赓U價(jià)格評估常用的估價(jià)方法

　?。?）市場(chǎng)法

　?。?）收益法

　?。?）成本法

　　八、房地產(chǎn)課稅估價(jià)

　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)稅估價(jià)

　?。ǘ┩恋卦鲋刀惞纼r(jià)

　?。ㄈ┢醵惞纼r(jià)

　　九、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)型

　?。?）房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移

　?。?）房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉移

　?。ǘ┕纼r(jià)的假設前提：保持現狀或轉換用途前提

　?。ㄈ┕纼r(jià)方法的選用

　?。?）房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移的估價(jià)。保持現狀選用市場(chǎng)法、成本法估價(jià)；轉換用途前提選用假設開(kāi)發(fā)法、收益法

　?。?）房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉移的估價(jià)。市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)

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