?。?）市場(chǎng)變現能力分析

　　根據《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》：“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應當包括估價(jià)對象的變現能力分析。”

　　變現能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現金的可能性。變現能力分析應當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性等方面的分析，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)抵押物最可能實(shí)現的價(jià)格與評估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現的時(shí)間長(cháng)短以及費用、稅金的種類(lèi)、數額和清償順序。

　　拍賣(mài)變現時(shí)的費用、稅金，主要有強制拍賣(mài)費用、拍賣(mài)傭金、訴訟律師費、交易手續費、評估費、登記費和合同公證費；營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、應補繳的土地出讓價(jià)款等。報告中應加以提示。

　　由于以上原因，房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)時(shí)，應當掌握抵押房地產(chǎn)的特點(diǎn)。并關(guān)注和收集相關(guān)市場(chǎng)上各類(lèi)房地產(chǎn)在快速變現情況下的數據資料，通過(guò)統計分析等手段，對抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)流動(dòng)性及快速變現能力進(jìn)行定性分析。經(jīng)過(guò)分析，如果確認抵押房地產(chǎn)本身及市場(chǎng)因素造成變現能力較差，更要加以提示。

　?。?）說(shuō)明與風(fēng)險提示

　　估價(jià)師在估價(jià)報告中，應從專(zhuān)業(yè)角度向估價(jià)報告使用者作出提示：估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)；合理使用評估價(jià)值；定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)應當關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險，對預期可能導致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說(shuō)明。

　　在評估續貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應當對房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說(shuō)明。

　　抵押期間，隨著(zhù)時(shí)間推移，若經(jīng)營(yíng)管理不利、房地產(chǎn)過(guò)度使用、使用價(jià)值貶損、市場(chǎng)泡沫等困素會(huì )使抵押房地產(chǎn)價(jià)值下降。估價(jià)師應對主要可能的引起價(jià)值變化的風(fēng)險，特別是降低價(jià)值的風(fēng)險，如預期風(fēng)險、損耗風(fēng)險，法律風(fēng)險，先解押、抵押登記生效、通知租戶(hù)、劃撥地補繳出讓金等等加以說(shuō)明，提出專(zhuān)業(yè)性的提示及建議，提請抵貸雙方注意。

　?。?）其他

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