·各種考試題型的對策：

　　（1）問(wèn)答題（3小題，每題10分，共30分）

　　*2003年考查公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的含義與其在其他方法參數選擇的應用；劃撥土地上的辦公綜合樓整體抵押的方法選擇和估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)；購置部分已出讓用作商業(yè)用途、部分劃撥用作工廠(chǎng)的房地產(chǎn)估價(jià)資料的收集。

　　例如：（三）某正常生產(chǎn)的工廠(chǎng)位于某城市市區，距市中心直線(xiàn)距離約15km.土地面積7672㎡；自用生產(chǎn)車(chē)間建筑面積3300㎡；辦公樓建筑面積1050㎡；臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權出讓手續，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠(chǎng)已取得了國有土地使用證和房屋所有權證?，F規劃部門(mén)己將該區域規劃為居住區，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價(jià)機構預測開(kāi)發(fā)效益。

　　請問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)機構應搜集哪些資料？

　?。ㄈ┐穑?/p>

　　1.現狀房地產(chǎn)狀況（實(shí)物、區位和權益）資料；

　　2.規劃部門(mén)批準的規劃設計條件或詳細規劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟指標）；

　　3.該地區居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金：售價(jià)水平）（或經(jīng)營(yíng)期的現金流）資料；

　　4.該地區居住物業(yè)的建安成本和間接費用（或建造成本費用）；

　　5.相關(guān)稅費：

　　6.貸款利率；

　　7.該地區類(lèi)似居住物業(yè)開(kāi)發(fā)的平均利潤水平；

　　8.該地區的拆遷政策法及拆遷安置補償費用；

　　9.市政配套費用和土地開(kāi)發(fā)費用；

　　10.該地區土地出讓金（地價(jià)）的規定和標準。

　　注：多答合理的可給分。

　　*2004年考查招標出讓地塊估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)（同2003年題）；成本數據的選用，房地產(chǎn)凈收益與財務(wù)報表凈利潤的不同，客觀(guān)成本與實(shí)際成本的選用；工業(yè)廠(chǎng)房自行改造寫(xiě)字樓的拆遷評估用途的確定、費用的補償。

　　例如：（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報告后，委托人發(fā)現估價(jià)報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

　　答：

　　1.（1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同；

　?。?）收益指房地產(chǎn)對應凈收益，即房地產(chǎn)對商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻部分；

　?。?）凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)、財務(wù)費用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等；

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命，還要考慮土地使用年限（或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）；

　　3.估價(jià)采用的成本應為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì )平均（客觀(guān)）成本（或者：實(shí)際成本不一定是社會(huì )平均（客觀(guān)）成本）。

　　*2005年考查拆遷估價(jià)注意事項和如何補償問(wèn)題（同04年）；劃撥地上的辦公樓拍賣(mài)的相關(guān)費用與相關(guān)知識；可比實(shí)例的選取和凈收益的求取。

　?。ǘ┓ㄔ何泄纼r(jià)機構對擬拍賣(mài)的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調查，該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣(mài)的拍賣(mài)規則規定，拍賣(mài)所得價(jià)款除法律規定優(yōu)先受償的以外，全部用于償還銀行貸款，買(mǎi)受人承擔全過(guò)程相關(guān)稅費。

　　請問(wèn)：

　　1.估價(jià)機構是否有義務(wù)將估價(jià)結果告知借款企業(yè)？為什么？

　　答案：

　　1.估價(jià)機構沒(méi)有義務(wù)將估價(jià)結果告知借款企業(yè)（1分）；估價(jià)機構應將評估結果提交法院，由法院將評估結果告知債權債務(wù)執行雙方當事人（或：①估價(jià)機構不需要向委托方之外的第三方提供估價(jià)結果；②估價(jià)機構僅對委托人負責；③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人）（2分）。

　　2.拍賣(mài)保留價(jià)應由誰(shuí)確定？如何確定？

　　答案：

　　2.拍賣(mài)保留價(jià)由法院確定（1分），應以評估價(jià)格為基礎確定（2分）。

　　3.乙公司欲競買(mǎi)該辦公樓，現向估價(jià)機構咨詢(xún)競買(mǎi)價(jià)格。估價(jià)機構應提示乙公司注意拍賣(mài)價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費？

　　答案：

　　3.應注意以下費用：

　?。?）拍賣(mài)機構傭金（1分）。

　?。?）補繳土地使用權出讓金（1分）。

　?。?）房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費（1分）。

　?。?）估價(jià)機構的評估費用（1分）。

　?。ㄈ┠承陆ㄉ虡I(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評估其轉讓價(jià)格?，F選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問(wèn)：

　　1.這樣的做法有哪些錯誤？

　　答案：

　　1.錯誤

　?。?）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規模不同，其中與估價(jià)對象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例（2分）；

　?。?）未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀(guān)收益（2分）；

　?。?）不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益（2分）；

　?。?）不應選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對象的年凈收益（或應采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對象的年凈收益）（2分）。

　　2.若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對象的年凈收益？

　　答案：

　　2.具體可選擇過(guò)去數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數據資本化公式法確定（2分）。

　　*2006年考查拆遷用途的確定和獲取估價(jià)途徑；可比實(shí)例、潛在毛收入、凈收益選取注意事項；成本法重置價(jià)格的確定。

　　例如（三）某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調查核實(shí)，認為委托方所列支的各項實(shí)際成本費用符合支出當時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.

　　請問(wèn)：

　　1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤？

　　2.在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？

　　答案：

　　1.錯誤有：

　?。?）應采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項成本費用（或重置價(jià)格）。

　　或：不應采用實(shí)際支出時(shí)的各項成本費用。

　?。?）應根據估價(jià)對象的規模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　或：不應計自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　?。?）利潤應是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤水平。

　　或：利潤不應是開(kāi)發(fā)商的期望利潤。

　　可作為指錯題

　　2.重置價(jià)格還應減去折舊。

　　或：（1）可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　?。?）可能存在的爛尾樓設計過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　?。?）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

　　*2007年考查估價(jià)結果產(chǎn)生爭議的合理性分析；抵押估價(jià)應收集的資料和影響商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格影響因素；租約內估價(jià)和承租人權益。

　　例如（一）李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以3000元/㎡的價(jià)格將其賣(mài)給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結果為2300元/㎡.請問(wèn)：

　　1.張某認為該估價(jià)結果偏低，你認為應如何解釋該估價(jià)結果的合理性？

　　2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機構受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結果為2800元/㎡.張某認為該估價(jià)結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價(jià)為4000元/㎡.你認為應如何解釋該估價(jià)結果的合理性？

　　答：

　　1.理由包括：

　?。?）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。

　?。?）二者的價(jià)值類(lèi)型不同。其中，轉讓價(jià)格為市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，抵押價(jià)值為正常市場(chǎng)價(jià)格和減法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。

　?。?）二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價(jià)值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評估的價(jià)值；轉讓價(jià)格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價(jià)值的影響。

　　2.理由包括：

　?。?）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。

　?。?）拆遷估價(jià)結果和拆遷補償金額的內涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時(shí)安置補助費、裝修補償費。

　?。?）對估價(jià)對象的界定可能不同。

　　*2008年考查估價(jià)結果產(chǎn)生爭議的合理性分析；房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因分析；劃撥土地上的房屋估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

　　例如：（一）某市土地儲備中心以拍賣(mài)方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬參加竟買(mǎi)，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行應價(jià)評估，最高應價(jià)評估結果為12 000萬(wàn)元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機構評估出的最高應價(jià)為15 000萬(wàn)元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機構的評估結果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

　　答：理由包括：

　　1.本次評估的價(jià)值為投資價(jià)值（拍賣(mài)應價(jià)）；（3分）

　　2.投資價(jià)值是從某個(gè)特定投資者的角度來(lái)衡量的價(jià)值；（3分）

　　3.不同投資者在開(kāi)發(fā)建設成本經(jīng)營(yíng)費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來(lái)的信心不同，所有這些因素都會(huì )影響投資者對該房地產(chǎn)未來(lái)收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價(jià)值的估計。（4分）

　　*2009年考查復核評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的、價(jià)值定義；估價(jià)結果有異議的原因；政府補償的內容。

　　問(wèn)答題雖然難，但我們觀(guān)察歷年考點(diǎn)，還是我們所熟悉的基本知識，主要考技術(shù)路線(xiàn)的擬定、相關(guān)參數的選擇、資料的收集、市場(chǎng)變化對估價(jià)結果的影響、估價(jià)結果產(chǎn)生爭議的合理性分析、拆遷估價(jià)或抵押估價(jià)的特定問(wèn)題等。?？紗?wèn)題也可能轉化為單選題。

　　答題要點(diǎn)：認真審題、找出考點(diǎn)與依據、理清思路、答出要點(diǎn)（3～5個(gè)要點(diǎn)）。

　　一題中有不把握或不會(huì )答的屬正?，F象，相對來(lái)說(shuō)，問(wèn)答題開(kāi)放性大，難度大，放平心態(tài)，先舍后得。不要空。本題應爭取拿到一半以上的分值。