?。ㄈ┥虡I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)和難點(diǎn)處理

　　1. 不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。?）出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法估價(jià)的關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區分租期內和租期結束兩種情況。在租期內有租約限制，應根據合同租金來(lái)計算凈收益；租期結束后，應根據市場(chǎng)租金利用市場(chǎng)法求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益，并根據市場(chǎng)租金變化趨勢判斷未來(lái)租金水平。

　　采用市場(chǎng)法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應用在兩個(gè)方面：一是運用市場(chǎng)法直接求取商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格；二是運用市場(chǎng)法求取商業(yè)房地產(chǎn)的租金。

　　出租商業(yè)房地產(chǎn)的評估重要環(huán)節就是交易實(shí)例的選擇和修正系數的確定，注意實(shí)地踏勘：地段、坐落、臨街狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)內容、建主機內部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等。還要注意交易實(shí)例的交易形式和交易價(jià)格內涵。

　?。?）運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)獲得收入，因此，主要采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法對運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)鍵是基于營(yíng)業(yè)收入的凈收益測算，其凈收益的計算公式為：凈收益=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費用-財務(wù)費用-銷(xiāo)售費用-商業(yè)利潤。難點(diǎn)是如何剝離商業(yè)利潤和房地產(chǎn)利潤，一般的做法是根據類(lèi)似可比實(shí)例修正估算得出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

　　2．不同規模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。?）整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。首先應詳細了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類(lèi)型、收入水平差異等；其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素；最后根據不同樓層的具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費用測算的難易程度而選擇不同的估價(jià)方法。

　?。?）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。經(jīng)常選取類(lèi)似估價(jià)對象的單個(gè)商鋪的成交實(shí)例作為可比實(shí)例，然后進(jìn)行修正得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。

　?。?）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估。對于同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可先評估出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面的價(jià)格在此基礎上進(jìn)行適當修正得出不同鋪面的估價(jià)結果。但是，這種技術(shù)處理方式要求對同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和認識。

　　3.空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　在對空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一定要結合估價(jià)對象的具體情況，對其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的，而確定空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)的最高最佳使用方式是此類(lèi)估價(jià)的難點(diǎn)。

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