五、 房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)

　?。ㄒ唬娭婆馁u(mài)估價(jià)含義

　　強制拍賣(mài)是指國家執法機關(guān)依法對被查封扣押的財產(chǎn)實(shí)行公開(kāi)競價(jià)，把物品賣(mài)給出價(jià)最高的競買(mǎi)人，以清償債務(wù)為目的的一種強制執行行為，是法定委托拍賣(mài)方式的一種。在強制拍賣(mài)過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)需要確定拍賣(mài)保留價(jià)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構提供服務(wù)，這種估價(jià)就是房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)。

　　拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定；未作評估的，參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)有關(guān)當事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)

　　1.強制處分。強制性的司法行為，原產(chǎn)權人沒(méi)有權利討價(jià)還價(jià)，通常由法院主持。

　　2.快速變現。處分房地產(chǎn)要在規定的時(shí)間完成，買(mǎi)受人在較短的時(shí)間決定購買(mǎi)，沒(méi)有充足的考慮時(shí)間，也沒(méi)有足夠的時(shí)間對拍賣(mài)標的物作充分的了解，特別是較短時(shí)間支付全部?jì)r(jià)款，風(fēng)險大，屬于非正常交易，價(jià)格較正常價(jià)格低。

　　3.市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小。僅以拍賣(mài)公告形式宣傳

　　4.消費者心理因素。心理預期價(jià)格低

　　5.購買(mǎi)者的額外支出。1%——5% 拍賣(mài)傭金+估價(jià)費用

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)

　　評估估價(jià)對象正常市場(chǎng)的價(jià)格水平，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參考評估價(jià)進(jìn)行確定。

　　可選市場(chǎng)法、收益法、成本法評估

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的類(lèi)型與方法

　　1.商品房。完全產(chǎn)權，可選市場(chǎng)法、收益法、成本法評估

　　2.行政劃撥地上的房產(chǎn)

　?。?）以完全商品房產(chǎn)權進(jìn)行估價(jià)，拍賣(mài)后從拍賣(mài)價(jià)款中扣除應補地價(jià)款及賣(mài)方稅費?？蛇x市場(chǎng)法、收益法、成本法評估。

　?。?）以房地產(chǎn)的權益價(jià)格，即完全商品房的價(jià)格減去應補地價(jià)進(jìn)行評估，可選市場(chǎng)法、收益法、成本法評估完全產(chǎn)權下的正常市場(chǎng)價(jià)格，再評估應補繳的地價(jià)。

　?。ㄈ┰诮üこ?/p>

　　可選假設開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、成本法評估。

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