第三章 各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)

　　【考情分析】

　　問(wèn)答題、單選題、指錯題、改錯題涉及的估價(jià)案例都要闡明估價(jià)目的

　　針對《考試大綱》關(guān)于本章的考試要求，考生應掌握掌握建設用地使用權出讓價(jià)格評估；房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估；房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估（重點(diǎn)）；城市房屋拆遷估價(jià)（重點(diǎn)）；房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)；房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)。

　　【主要內容】

　　一、建設用地使用權出讓價(jià)格評估

　　1、建設用地使用權出讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┙ㄔO用地使用權出讓價(jià)格評估應采用市場(chǎng)價(jià)值標準

　?。ǘ┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚戎夭捎貌煌墓纼r(jià)方法

　　拍賣(mài)、招標和掛牌方式出讓土地使用權時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法等評估方法。協(xié)議方式出讓土地使用權時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準地價(jià)修正法等評估方法。其出讓金低于國家規定所確定的最低價(jià)，則應依法調至國家規定最低價(jià)或適度高于最低價(jià)。

　　2、建設用地使用權出讓價(jià)格評估方法的選擇

　　國有土地使用權出讓價(jià)格評估可采用市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法、成本法、基準地價(jià)修正法等。

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　　注意可比實(shí)例的可比性，表現在土地規劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。否則，不能采用市場(chǎng)法評估出讓土地使用權價(jià)格。然后在交易日期、交易情況、區域因素、個(gè)別因素等方面予以調整，得出估價(jià)對象土地使用權價(jià)格。

　?。ǘ┘僭O開(kāi)發(fā)法

　　注意運用的前提條件是估價(jià)對象土地規劃設計條件已經(jīng)規劃主管部門(mén)審批。

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　　《估價(jià)規范》規定，土地取得費用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補償費；二是土地使用權出讓金或者地價(jià)款；三是有關(guān)土地取得的手續費和稅金。

　?。ㄋ模┗鶞实貎r(jià)修正法

　　利用政府已經(jīng)確定公布的基準地價(jià)，依據替代原理，通過(guò)對交易日期、區域因素和個(gè)別因素（包括土地使用權使用年限、剩余年限等）的比較修 正，由基準地價(jià)調整得出估價(jià)對象出讓土地價(jià)格。

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