四、城市房屋拆遷估價(jià)

　?。ㄒ唬┏鞘蟹课莶疬w估價(jià)的標準與方法

　　1.城市房屋拆遷估價(jià)標準：是指為確定被拆遷房屋貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評估。

　　2.拆遷補償估價(jià)價(jià)格內涵：根據《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》第三條，房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷入協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評估確定。

　?。ǘ┏鞘蟹课莶疬w估價(jià)的方法

　　拆遷估價(jià)一般應當采用市場(chǎng)法。不具備采用市場(chǎng)法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報告中充分說(shuō)明原因。

　?。ㄈ┏鞘蟹课莶疬w估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)

　?。?）“標本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評估技術(shù)路線(xiàn)

　　1）確定“標本房屋”的基本條件

　　建筑類(lèi)型、建造年代、建筑結構、樓層、戶(hù)型、朝向、面積、裝修。

　　2）選擇“標本房屋”

　　在每一拆遷區片內一般選擇一套“標本房屋”。如果在拆遷片區跨越兩個(gè)或多個(gè)拆遷區位等級（或土地級別）時(shí)，則所跨的每一拆遷區位等級（或土地級別）都應選擇一套“標本房屋”，作為相應拆遷區位等級（或土地級別）內各拆遷房屋的比較基準。

　　3）評估“標本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格

　　4）評估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格

　?。?）“典型房屋”市場(chǎng)價(jià)格評估技術(shù)路線(xiàn)

　　比“標本房屋”更細致、更具體。

　　1） 對拆遷房屋按房屋使用類(lèi)型分為居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等

　　2） 對同一用途類(lèi)型房屋按建筑類(lèi)型（層數）、建造年代、建筑結構等因素進(jìn)一步劃分為不同房屋類(lèi)別。

　　3） 在同一房屋類(lèi)別內選取一個(gè)“典型房屋”

　　4） 評估“典型房屋”的市場(chǎng)價(jià)格

　　5） 建立“典型房屋”市場(chǎng)價(jià)格的修正體系

　　6） 利用“典型房屋”市場(chǎng)價(jià)格及其修正體系，評估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。

　?。?）區位指導價(jià)市場(chǎng)價(jià)格評估技術(shù)路線(xiàn)

　　評估思路以區位指導價(jià)為基礎，將補償價(jià)格分為區位補償價(jià)和房屋重置價(jià)

　　1）補償價(jià)格＝區位補償價(jià)+房屋重置成新價(jià)

　　2）區位補償價(jià)＝區位指導價(jià)×修正系數

　　3）區位指導價(jià)為依據當地的土地級別由政府指定公布，

　　4）房屋重置成新價(jià)＝房屋重置價(jià)×成新率×（1+各其他因素差價(jià)率之和）

　　運用此方法注意問(wèn)題：

　　一是土地級別要反映市場(chǎng)及客觀(guān)情況變化；二是區位補償價(jià)和房屋重置價(jià)反映和體現市場(chǎng)價(jià)格水平和建筑物重置價(jià)水平。三是建筑物折舊，考慮使用年限和成新率，以實(shí)際觀(guān)測的成新率為主。

 建設工程教育網(wǎng)整理