4.房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項

　　由于房地產(chǎn)抵押的特殊性，其在適用法規依據、估價(jià)原則、考慮因素、參數選擇、報告說(shuō)明、風(fēng)險分析與風(fēng)險提示等方面與其他目的的估價(jià)有所不同。抵押估價(jià)中要更加嚴格地執行《房地產(chǎn)估價(jià)規范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》，采取客觀(guān)、謹填，甚至偏保守的做法，使估價(jià)結果客觀(guān)、公正、合理、合法，切忌不實(shí)估價(jià)，切忌高（虛）估算。這是房地產(chǎn)抵押估價(jià)最重要的特點(diǎn)及注意事項，其他注意事項還有：

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的統一表述為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　?。?）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　因設定抵押時(shí)點(diǎn)在評估時(shí)是不確定的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日。估價(jià)委托合同對估價(jià)時(shí)點(diǎn)另有約定的從其約定，但實(shí)地查看時(shí)應了解估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的（過(guò)去或未來(lái)）狀況，并在“估價(jià)的假沒(méi)和限制條件”中假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查看之日的狀況一致。

　?。?）確認估價(jià)對象可以作為設定抵押的房地產(chǎn)

　　估價(jià)師首先要確定估價(jià)對象可以作為抵押房地產(chǎn)。這里包括估價(jià)師從專(zhuān)業(yè)角度審視估價(jià)對象的合法性、他項權利狀況、可轉讓?zhuān)魍ɑ蚺馁u(mài)）性、可抵押登記生效等。這樣就從合法性上確保了抵押房地產(chǎn)的安全性，從基本條件上減少風(fēng)險。

　　但實(shí)際也會(huì )遇到一些問(wèn)題，最常見(jiàn)的有權證不齊；權證所有（使用）權人名稱(chēng)與委托人現名稱(chēng)不符；權證上的法定用途和規劃面積與實(shí)際不符；出讓合同的建筑面積與規劃批準不符；已全部或部分設定抵押權，并未到期；有共有權人但沒(méi)有共有權人同意抵押的聲明；不可抵押的人防面積不清；房產(chǎn)證房產(chǎn)登記表上的違章臨時(shí)建筑；房屋使用多年卻無(wú)所有權證；分割出的抵押物不合理（缺少獨立性）等。這時(shí)應及時(shí)將意見(jiàn)反饋給銀行和委托人，提出和商議合法的解決辦法。但是，如果缺少土地或房屋的權證，在建工程沒(méi)有或缺少合法建設批件，在建工程未出具發(fā)包人與承包人及監理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程款的書(shū)面說(shuō)明（承諾函），房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗收或無(wú)產(chǎn)權證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產(chǎn)范疇的，應促其解決，解決不了的只能不評。

　?。?）合理確定假設前提和限制條件

　　應當針對估價(jià)對象的具體情況合理且有依據地明確相關(guān)假設和限制條件，如合法性的延續、用途與面積等主要數據不一致時(shí)估價(jià)所采用的依據說(shuō)明、已設定抵押權的部位及其擔保的債權數額、已存在抵押權的解押前提、已知不存在的他項權利等的確定、估價(jià)人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價(jià)款的數額、對估價(jià)結果有重大影響的其他因素等。房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機構在進(jìn)行抵押評估時(shí)，應當實(shí)事求是，勤勉盡責，不得濫用和任意設定假設前提和限制條件。

　?。?）把握市場(chǎng)風(fēng)險防止高估

　?。?）估價(jià)中的謹慎原則

　　選用估價(jià)方法時(shí)，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產(chǎn)的收益價(jià)格較高時(shí)，應使積算價(jià)格成為收益價(jià)格的補充；在有價(jià)無(wú)市或存在長(cháng)期低（偏離市場(chǎng)）租金租約的房地產(chǎn)，則應更加重視收益價(jià)格。

　　確定估價(jià)結果時(shí)采用兩種方法估價(jià)結果的簡(jiǎn)單平均值還是加權平均值，應根據市場(chǎng)情況決定，一般選用簡(jiǎn)單平均值。

　　1）在運用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應當對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。

　　2）在運用成本法估價(jià)時(shí)，不應高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應低估折舊。

　　3）在運用收益法估價(jià)時(shí)，不應高估收入或者低估運營(yíng)費用，選取的報酬率不應偏低。

　　在運用假沒(méi)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。

　　房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報酬率、利潤率等估價(jià)參數值的，應當優(yōu)先選用；不選用的，應當在估價(jià)報告中說(shuō)明理由。

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