?。ㄋ模┏鞘蟹课莶疬w估價(jià)應注意的問(wèn)題

　　1.拆遷估價(jià)的估價(jià)對象

　?。?）依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應包括土地使用權的補償估價(jià)，根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

　?。?）依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價(jià)中不應包括出讓金部分，只含該宗地基礎設施配套建設費和土地開(kāi)發(fā)及其它費用。如果當地政府另有規定的，可從其規定。

　?。?）取得所有權的房屋及構筑物，估價(jià)應從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。

　?。?）“拆除違章建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，不予補償；”故不在估價(jià)范圍之內。“拆除未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，應當給予適當補償，”估價(jià)時(shí)應按照使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。

　?。?）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規定的，服從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。

　　對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒(méi)有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

　?。?）對于房地產(chǎn)拆遷補償估價(jià)，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內外不可移動(dòng)的設備及其附屬物等，都不可遺漏。設備含水、電、暖、衛、氣、通訊等設施；附屬物含樹(shù)木、綠地、道路、院墻、門(mén)樓等其他構筑物。

　　2.拆遷估價(jià)委托人的合法性

　　拆遷人的合法性：拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

　　3.拆遷估價(jià)的價(jià)值標準、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　價(jià)值標準：為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　拆遷估價(jià)目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)：一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規模大、分期分段實(shí)施的，以當期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

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