考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對市場(chǎng)法，包括其含義、理論依據、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　市場(chǎng)法概述

　　一、市場(chǎng)法的含義

　　二、市場(chǎng)法的理論依據——替代原理

　　三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對象和條件*

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法適用的估價(jià)對象：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標準廠(chǎng)房（注意，不是專(zhuān)用廠(chǎng)房或特殊廠(chǎng)房）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

　?。ǘ┦袌?chǎng)法估價(jià)需要具備的條件

　?。ㄈ┦袌?chǎng)法的其他用途

　　四、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟

　　第二節　搜集交易實(shí)例

　　一、搜集大量交易實(shí)例的必要性

　　二、搜集交易實(shí)例的途徑*

　　三、搜集交易實(shí)例的要求*

　　四、建立交易實(shí)例庫

　　第三節　選取可比實(shí)例

　　一、選取可比實(shí)例的必要性

　　二、選取可比實(shí)例的要求*

　?。ㄒ唬┻x取可比實(shí)例的數量要求（3-10個(gè)）

　?。ǘ┻x取可比實(shí)例的質(zhì)量要求

　　類(lèi)似（同一供求范圍、用途、規模（可比實(shí)例與估價(jià)對象的的規模在0.5-2倍之間）、建筑結構、檔次、權利相同或相似）可比實(shí)例與交易對象的交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合、成交日期接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，1年以上的不宜采用

　?。ㄈ┻x取可比實(shí)例應注意的其他問(wèn)題

　　第四節　建立比較基準*掌握計算

　　一、統一房地產(chǎn)范圍

　　帶債權債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格修正為不帶債權債務(wù)的干凈房地產(chǎn)的價(jià)格

　　含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格修正為不含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格

　　二、統一付款方式

　　三、統一價(jià)格單位

　?。ㄒ唬┙y一價(jià)格表示單位（單位建筑面積、單位套內建筑面積、單位使用面積、土地單價(jià)、樓面地價(jià)）

　?。ǘ┙y一幣種和貨幣單位

　?。ㄈ┙y一面積內涵和單位*

　　建筑面積下的單價(jià)*建筑面積=套內建筑面積下的單價(jià)*套內建筑面積=使用面積下的單價(jià)*使用面積=總價(jià)

　　建筑面積下的單價(jià)<套內建筑面積下的單價(jià)<使用面積下的單價(jià)

　　第五節　交易情況修正*

　　一、交易情況修正的含義

　　二、造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素（8種情況）

　　相鄰房地產(chǎn)合并，往往高于其單獨存在或與其不相鄰者交易時(shí)的價(jià)格

　　交易稅費的非正常承擔。站在被轉嫁者的立場(chǎng)上，計算正常成交價(jià)格。

　　三、交易情況修正的方法

　　第六節　市場(chǎng)狀況調整*

　　一、市場(chǎng)狀況調整的含義

　　二、市場(chǎng)狀況調整的方法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)狀況調整的價(jià)格指數法

　?。▍^分：定基、環(huán)比）

　　定基——市場(chǎng)狀況調整系數=估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數/成交日期的價(jià)格指數

　　環(huán)比——市場(chǎng)狀況調整系數=成交日期下一時(shí)期的價(jià)格指數*再下一期的價(jià)格指數*…*估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數   連乘

　　會(huì )計算

　?。ǘ┦袌?chǎng)狀況調整的價(jià)格變動(dòng)率法

　　逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率（用乘法）

　　期內平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率（用加減法）P191

　　第七節　房地產(chǎn)狀況調整*

　　一、房地產(chǎn)狀況調整的含義

　　二、房地產(chǎn)狀況調整的內容

　?。ㄒ唬﹨^位狀況調整的內容

　?。ǘ?shí)物狀況調整的內容

　?。ㄈ嘁鏍顩r調整的內容

　　三、房地產(chǎn)狀況調整的思路

　　四、房地產(chǎn)狀況調整的方法

　　直接比較調整

　　間接比較調整

　　房地產(chǎn)調整狀況系數不同

　　第八節　求取比準價(jià)格

　　一、求取單個(gè)可比實(shí)例比準價(jià)格的方法P199-120

　　二、求取最終比準價(jià)格的方法*平均數、中位數、眾數

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