第一節 對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認識

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義 熟悉

　　1．專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區別

　　提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔相關(guān)法律責任的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種職業(yè)和行業(yè)。

　　專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的不同（五大不同點(diǎn)）：由專(zhuān)業(yè)機構和人員完成；是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；具有社會(huì )公信力；實(shí)行有償服務(wù)；承擔法律責任。

　　例題 某注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擬購買(mǎi)A市C區的一套多層住房，該估價(jià)師根據自己對該套住房實(shí)物、權益、區位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。（ ?。?007年】

　　【答案】×
　　【解析】必須是專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)行為而非個(gè)人行為，不是由專(zhuān)業(yè)機構完成，無(wú)公信力，不承擔法律責任。提示：參見(jiàn)教材P2．

　　與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（ ?。??！?007年】
　　A．是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)
　　B．估計價(jià)格或價(jià)值
　　C．實(shí)行有償服務(wù)
　　D．承擔法律責任
　　E．估價(jià)作業(yè)日期長(cháng)

　　【答案】ACD
　　【解析】專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的五大不同。提示：參見(jiàn)教材P2．

　　2．房地產(chǎn)估價(jià)的概念

　　房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構根據估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

　　估價(jià)的主體是估價(jià)師和估價(jià)機構

　　估價(jià)的客體是估價(jià)對象的價(jià)值

　　估價(jià)時(shí)間是估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)要根據估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運用估價(jià)方法， 按照估價(jià)程序

　　估價(jià)中采取的手段（三手段）

　　價(jià)值分析手段，對影響估價(jià)的因素進(jìn)行分析

　　價(jià)值測算手段，運用數學(xué)公式或模型計算對象價(jià)值

　　價(jià)值判斷手段，根據測算結果，對價(jià)值進(jìn)行最終判定

　　估價(jià)的最終目的，對價(jià)值進(jìn)行分析、測算、判斷，提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

　　3．估價(jià)與評估的異同

　　估價(jià)是指價(jià)值評估（范圍窄）

　　評估的范圍較廣，不僅包括價(jià)值評估，還包括房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估、房地產(chǎn)制度政策評估等（范圍廣）

　　房地產(chǎn)估價(jià)師以及估價(jià)機構除了進(jìn)行價(jià)值評估外，還可以進(jìn)行估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)。如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)等。

　　例題 評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ ?。I(yè)務(wù)?！?008年】
　　A．傳統評估業(yè)務(wù)
　　B．價(jià)值分配
　　C．相關(guān)經(jīng)濟損失評估
　　D．價(jià)值減損評估

　　【答案】C
　　【解析】房地產(chǎn)征用征收導致停業(yè)停產(chǎn)損失，并不直接導致房地產(chǎn)本身受損，而是屬于由于房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)順帶帶來(lái)的相關(guān)的經(jīng)濟損失。提示：參見(jiàn)教材P4．

　　4．國外和港臺地區對房地產(chǎn)估價(jià)的稱(chēng)謂和定義

　　美國 Real Estate Appraisal

　　英聯(lián)邦國家 Property Valuation

　　日本和韓國 不動(dòng)產(chǎn)鑒定評價(jià)

　　香港 物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)

　　臺灣 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)

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