五、強制拍賣(mài)的主體、標的、依據熟悉

　　1、主體：形成法律關(guān)系的當事人：委托人——法院；

　　拍賣(mài)人——商業(yè)性拍賣(mài)機構

　　關(guān)系人：標的的所有權人或處分權人、競買(mǎi)人、買(mǎi)受人。

　　2、標的：三個(gè)要件：

　?。?）被強制人所有或享有處分權的財產(chǎn)第三人享有到期債權；

　　兩種除外保證人提供擔保的；

　?。?）法院采取了控制性措施的財產(chǎn)（查封、凍結、扣押）；

　?。?）法院委托拍賣(mài)的財產(chǎn)。

　　六、房地產(chǎn)拍賣(mài)及特征掌握

　　1、含義：標的就是房地產(chǎn)。

　　委托人：個(gè)人、法人、司法機關(guān)、銀行、典當行、稅務(wù)、執法機關(guān)等；

　　2、特征：

　?。?）數量多，價(jià)值高；

　?。?）法律性強；

　?。?）拍賣(mài)結束后續工作多。

　　七、房地產(chǎn)拍賣(mài)的要件掌握

　　1、標的應具備的條件：合法。

　?。?）法律、法規禁止買(mǎi)賣(mài)、轉讓的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)產(chǎn)權證、共有、權屬、處分權受限、不符合轉讓條件、茶坊、收回土地使用權；

　?。?）以出讓或劃撥方式取得國有土地，符合轉讓條件；

　?。?）以劃撥方式取得土地使用權的房屋拍賣(mài)：經(jīng)批準、出讓金；土地收益繳國家；

　?、实盅旱?，先獲得抵押權人同意，否則承擔責任。

　　2、競買(mǎi)人條件：（3）集體的：

　　A．居住房屋

　　B．非居住房屋

　　八、程序掌握

　　1、房地產(chǎn)估價(jià)機拍賣(mài)保留價(jià)確定：房地產(chǎn)估價(jià)為參考價(jià)，最終是委托人、拍賣(mài)人確定；

　　2、產(chǎn)權過(guò)戶(hù)：簽訂拍賣(mài)房地產(chǎn)的轉讓合同書(shū)、取得房地產(chǎn)產(chǎn)權證。

　　九、注意事項掌握

　　1、不同權屬狀況：

　?。?）抵押：抵押與非抵押——抵押優(yōu)先；誰(shuí)先起訴，誰(shuí)先受償；

　?。?）國有、集體的：上級許可意見(jiàn)；

　?。?）用途轉換的：進(jìn)一步收取原始產(chǎn)權證相關(guān)文件；

　?。?）共有的：書(shū)面同意轉讓意見(jiàn)；

　?。?）有租賃的：告知承租人；

　?。?）分層、分套的：按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權；

　?。?）附屬設施、公共部門(mén)、公用設備：說(shuō)明、辦理有關(guān)規定；

　?。?）成套的不得分割拍賣(mài)。

　　2、價(jià)格評估：一般比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低；（償債、缺陷、短期付款）

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