第六節 替代原則

　　替代原則要求估價(jià)結果不得不合理地偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格

　　市場(chǎng)上各個(gè)經(jīng)濟主體的理性行為，導致效用相同的商品之間形成相同的市場(chǎng)價(jià)格

　　房地產(chǎn)的獨一無(wú)二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)不存在，但同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)卻存在，其價(jià)格應接近

　　■替代原則的運用

　　估價(jià)對象附近存在相近效用的房地產(chǎn)且已知價(jià)格時(shí)，可以用這些價(jià)格來(lái)推算出估價(jià)對象的價(jià)格

　　不能孤立地考慮一個(gè)估價(jià)對象，要考慮相近似效用房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣

　　第七節 謹慎原則

　　謹慎原則（熟悉）

　　指在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估中，在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權實(shí)現時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　實(shí)質(zhì)就是要高估風(fēng)險，低估收益，使評估價(jià)值降低。

　　理解謹慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定性因素的情況下”。在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹慎問(wèn)題，應依據確定性因素進(jìn)行估價(jià)。如果面臨的是不確定性因素，當對該因素的樂(lè )觀(guān)或保守估計會(huì )導致對房地產(chǎn)抵押價(jià)值的高估或低估時(shí)，則應采取導致對房地產(chǎn)抵押價(jià)值“低估”的估計。

　　《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》針對不同的估價(jià)方法，提出了遵守謹慎原則的下列要求：

　?。?）在運用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。

　?。?）在運用成本法估價(jià)時(shí)，不應高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應低估折舊。

　?。?）在運用收益法估價(jià)時(shí)，不應高估收入或者低估運營(yíng)費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

　?。?）在運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。

　　運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當估計未來(lái)收益可能會(huì )高也可能會(huì )低時(shí)，一般應采用（ ?。┑氖找婀烙嬛??！?008年】
　　A．較高
　　B．較低
　　C．最高
　　D．居中

　　答案：B

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