房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第三章(3)
7.拆遷補償方式(兩種方式)
貨幣補償
拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值,以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人
貨幣補償金額按房屋的區位、用途、建筑面積等因素以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格來(lái)確定
產(chǎn)權調換
拆遷人用自己建造或購買(mǎi)的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調換產(chǎn)權,并按被拆遷房屋的評估價(jià)與調換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結算調換差價(jià)的行為
拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物,不作產(chǎn)權調換,必須進(jìn)行貨幣補償
8.拆遷補償標準
補償的基本原則
等價(jià)有償
具體辦法
根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,用房地產(chǎn)市場(chǎng)評估的辦法確定
對于拆遷補償款,免征個(gè)人所得稅
以往的補償標準的缺陷
以人為標準:使拆遷人承擔本應由政府承擔的社會(huì )保障責任,違背了民法的一般原則
以重置價(jià)結合成新原則確定價(jià)值量:使被拆遷人得到的僅是房屋的殘存價(jià)值,未真實(shí)反映價(jià)值量
9.拆遷補償中的特殊情況
拆遷房屋用途的確定
指被拆遷房屋所有權證書(shū)上標明的用途
所有權證書(shū)未標明的,以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準
產(chǎn)權檔案未記錄的,以實(shí)際用途為準
實(shí)際用途的界定以是否依法征得規劃等部門(mén)的同意,是否取得合法手續為依據
拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋性質(zhì)協(xié)商一致的,可按協(xié)商認可的房屋性質(zhì)進(jìn)行評估
裝修的補償標準
拆遷評估價(jià)中不包括裝修的價(jià)值
裝修價(jià)值主要由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定
評估時(shí)要實(shí)物、權益、區位以及附屬設施綜合考慮
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