5.4　成本法的基本公式

　　5.4.1　成本法最基本的公式

　　成本法最基本的公式為：積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊上述公式可針對下列3類(lèi)估價(jià)對象而具體化：①新開(kāi)發(fā)的土地；②新建的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）；③舊的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）新開(kāi)發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量、規劃設計、周?chē)h(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面對價(jià)格的影響而予以適當的增減價(jià)調整。例如，運用成本法評估某在建工程的價(jià)值，即使該在建工程實(shí)實(shí)在在花了較大的成本，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，要予以減價(jià)調整。

　　求取新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格、新建的房地產(chǎn)價(jià)格和舊的房地產(chǎn)重新購建價(jià)格的基本步驟是：①搞清房地產(chǎn)價(jià)格構成；②測算各構成部分的金額；③將各構成部分的金額累加。

　　5.4.2　適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式

　　新開(kāi)發(fā)土地包括填海造地、開(kāi)山造地、征用農地后進(jìn)行“三通一平”等開(kāi)發(fā)的土地，在舊城區中拆除舊建筑物等開(kāi)發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷(xiāo)售費用+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤對新開(kāi)發(fā)區土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因為新開(kāi)發(fā)區在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。

　　5.4.3　適用于新建房地產(chǎn)的基本公式

　　在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷(xiāo)售費用+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本及應歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費和開(kāi)發(fā)利潤，即：新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷(xiāo)售費用+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤在實(shí)際估價(jià)中應根據估價(jià)對象和當地的實(shí)際情況，對上述公式進(jìn)行具體化。

　　5.4.4　適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

　　在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物重新購建價(jià)格在上式中，必要時(shí)還應扣除由于舊建筑物的存在而導致的土地價(jià)值減損。

　　在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊

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