4.8 求取比準價(jià)格

　　4.8.1 求取某個(gè)與可比實(shí)例對應的比準價(jià)格的方法

　　由前述內容可知，市場(chǎng)法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調整。經(jīng)過(guò)了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格；經(jīng)過(guò)了交易日期調整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；經(jīng)過(guò)了房地產(chǎn)狀況調整后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過(guò)了這三大方面的修正、調整后，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，變成了可比實(shí)例房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀(guān)合理價(jià)格。如果把這三大方面的修正、調整綜合起來(lái)，計算公式如下：

　?。?） 修正、調整系數連乘形式：

　　可比實(shí)例的比準價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數×交易日期調整系數×房地產(chǎn)狀況調整系數

　?。?） 修正、調整系數累加形式：

　　可比實(shí)例的比準價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× （1+ 交易情況修正系數 + 交易日期調整系數 + 房地產(chǎn)狀況調整系數 ）

　　下面僅以連乘形式、采用百分率法來(lái)進(jìn)一步說(shuō)明市場(chǎng)法的綜合修正與調整計算。由于房地產(chǎn)狀況調整有直接比較調整和間接比較調整，因此，較具體化的綜合修正與調整計算公式有直接比較修正與調整公式和間接比較修正與調整公式：

　?。?） 直接比較修正與調整公式：

　　可比實(shí)例的比準價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 100/（ ） × （ ）/100 × 100/（ ）

　　上式中，交易情況修正的分子為 100 ，表示以正常價(jià)格為基準；交易日期調整的分母為 100 ，表示以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準；房地產(chǎn)狀況調整的分子為 100 ，表示以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準。

　?。?） 間接比較修正與調整公式：

　　可比實(shí)例的比準價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 100/（ ） × （ ）/100 × 100/（ ） × （ ）/100

　　上式中，標準化修正的分子為 100 ，表示以標準房地產(chǎn)的狀況為基準，分母是可比實(shí)例房地產(chǎn)相對于標準房地產(chǎn)所得的分數；房地產(chǎn)狀況調整的分母為 100 ，表示以標準房地產(chǎn)的狀況為基準，分子是估價(jià)對象房地產(chǎn)相對于標準房地產(chǎn)所得的分數。

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