4.8.2將多個(gè)可比實(shí)例對應的比準價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準價(jià)格的方法

　　每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各項修正、調整之后，都會(huì )相應地得到一個(gè)比準價(jià)格。例如有5個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過(guò)各項修正、調整之后會(huì )得到5個(gè)比準價(jià)格。但這些比準價(jià)格可能是不相同的，最后需要將它們綜合成一個(gè)比準價(jià)格，以此作為市場(chǎng)法的測算結果。從理論上講，綜合的方法主要有3種：①平均數；②中位數；③眾數。

　?。?）平均數有簡(jiǎn)單算術(shù)平均數和加權算術(shù)平均數。其中，簡(jiǎn)單算術(shù)平均數是把修正、調整出的各個(gè)價(jià)格直接相加，再除以這些價(jià)格的個(gè)數，所得的數即為綜合出的一個(gè)價(jià)格。

　　加權算術(shù)平均數是在把修正、調整出的各個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格時(shí)，考慮到每個(gè)價(jià)格的重要程度不同，先賦予每個(gè)價(jià)格不同的權數，然后綜合出一個(gè)價(jià)格。通常對于與估價(jià)對象房地產(chǎn)最類(lèi)似的　　可比實(shí)例房地產(chǎn)所修正、調整出的價(jià)格，賦予最大的權數，反之，賦予最小的權數。

　?。?）中位數是把修正、調整出的各個(gè)價(jià)格按從低到高或從高到低的順序排列，當項數為奇數時(shí)，位于正中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的一個(gè)價(jià)格；當項數為偶數時(shí)，位于正中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數為綜合出的一個(gè)價(jià)格。例如：

　　2600，2650，2800，2860，3950的中位數為2800.

　　2200，2400，2600，2900的中位數為（2400+2600）÷2=2500.

　?。?）眾數是一組數值中出現次數最多的數值。例如：2200，2600，2300，2600，2300，2600這組數值的眾數是2600.

　　此外，還可以采用其他方法將修正、調整出的多個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格。例如去掉一個(gè)最高價(jià)格和一個(gè)最低價(jià)格，將余下的進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均。在實(shí)際估價(jià)中，最常用的是平均數，其次是中位數，很少采用眾數。當數值較多時(shí)，可以采用中位數和眾數。如果一組數值中含有異常的或極端的數值，采用平均數有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時(shí)采用中位數比較合適。

　　4.9市場(chǎng)法總結和運用舉例

　　對上述市場(chǎng)法的內容進(jìn)行總結可知：市場(chǎng)法是對估價(jià)對象與可比實(shí)例進(jìn)行比較，并對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當處理來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。為此，首先要從現實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量的交易實(shí)例，并針對具體的估價(jià)對象從中選取若干個(gè)可比實(shí)例。然后，對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格依次進(jìn)行換算、修正和調整——“換算”即建立價(jià)格可比基礎，它是將可比實(shí)例的成交價(jià)格調整為口徑一致、相互可比：“修正”即交易情況修正，它是將可比實(shí)例的可能是不正常的成交價(jià)格調整為正常成交價(jià)格：“調整”包括交易日期調整和房地產(chǎn)狀況調整，其中，交易日期調整是將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，房地產(chǎn)狀況調整是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。最后，將這些經(jīng)過(guò)換算、修正、調整后的成交價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格，便得到了估價(jià)對象的價(jià)格。

　　要掌握三個(gè)基準：一、在交易情況修正時(shí)以正常價(jià)格為基準；二、在交易日期調整時(shí)以可比實(shí)例成交日期為基準；三、在房地產(chǎn)狀況調整時(shí)以估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為基準。

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