6.5.4　直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　6.5.4.1　直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預測未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測算來(lái)來(lái)第一年的收益；②資本化率或收益乘數直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況；③計算過(guò)程較為簡(jiǎn)單。

　　但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來(lái)資本化，所以要求有較多與估價(jià)對象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取資本化率或收益乘數，對可比實(shí)例的依賴(lài)很強。例如，要求選取的類(lèi)似房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對象的收益變化相同，否則估價(jià)結果會(huì )有誤。假設估價(jià)對象的凈收益每年上漲2%，而選取的類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3%，如果以該類(lèi)似房地產(chǎn)的資本化率8%將估價(jià)對象的凈收益轉換為價(jià)值，則會(huì )高估估價(jià)對象的價(jià)值。

　　6.5.4.2　報酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　報酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎；②每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀(guān)且容易被理解；③由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以不必直接依靠與估價(jià)對象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取適當的報酬率，而通過(guò)其他具有同等風(fēng)險投資也可以求取適當的報酬率。

　　但由于報酬資本化法需要預測未來(lái)各期的凈收益，從而較多地依賴(lài)于估價(jià)人員的主觀(guān)判斷，并且各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合市場(chǎng)的實(shí)際情況。當相似的預期收益存在大量的可比市場(chǎng)信息時(shí)，直接資本化法會(huì )是相當可靠的。當市場(chǎng)可比信息缺乏時(shí)，報酬資本化法則能提供一個(gè)相對可靠的評估價(jià)值，因為估價(jià)人員可以通過(guò)投資者在有同等風(fēng)險的投資上要求的報酬率來(lái)確定估價(jià)對象的報酬率。

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