第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序各階段工作內容以及對獲取土地、建設過(guò)程中相關(guān)管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節 房地主開(kāi)發(fā)程序概述

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序

　　第二節 投資機會(huì )選擇與決策分析

　　一、投資機會(huì )選擇

　　二、投資決策分析

　　第三節 前期工作

　　一、獲取土地

　?。ㄒ唬┩恋貎渑c土地一級開(kāi)發(fā)

　　1．土地儲備

　　2．土地開(kāi)發(fā)

　　3．土地儲備資金

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)商獲取土地的途徑

　　1．土地使用權出讓

　　2．土地使用權劃撥

　　3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權轉讓

　　4．與當前土地使用權擁有者合作

　　二、項目核準和開(kāi)工計劃

　?。ㄒ唬╉椖亢藴噬暾埐牧?/p>

　?。ǘ╉椖可暾垐蟾娴闹饕獌热?/p>

　?。ㄈ╉椖亢藴试u估的重點(diǎn)

　　三、確定規劃設計方案并獲得規劃許可

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)項目選址、定點(diǎn)審批階段

　?。ǘ督ㄔO用地規劃許可證》申領(lǐng)階段

　?。ㄈ┰O計方案審查階段

　?。ㄋ模督ㄔO工程規劃許可證》申請階段

　　四、工程建設招標

　?。ㄒ唬┱袠朔绞?/p>

　　1．公開(kāi)招標

　　2．邀請招標

　?。ǘ┱袠藱C構

　　1．招標過(guò)程中的決策活動(dòng)

　　2．招標中的日常事務(wù)工作

　　3．招標工作小組組成人員

　?。ㄈ┱袠顺绦?/p>

　　1．申請招標

　　2．編制招標文件

　　3．確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函

　　4．投標人資格審查

　　5．投標

　　6．開(kāi)標、評標和定標

　　7．簽訂合同

　　五、開(kāi)工申請與審批

　?。ㄒ唬┥暾堫I(lǐng)取《建設工程施工許可證》應具備的條件

　?。ǘ┥暾堔k理《建沒(méi)工程施工許可證》的程序

　　六、前期工作的其他環(huán)節

　　第四節 建設階段

　　一、質(zhì)量控制

　?。ㄒ唬υ牧系臋z驗

　?。ǘこ滩捎玫呐涮讻](méi)備進(jìn)行檢驗

　?。ㄈ┐_立施工中控制質(zhì)量的具體措施

　?。ㄋ模┐_立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

　　二、進(jìn)度控制

　?。ㄒ唬┕こ踢M(jìn)度計劃的編制

　?。ǘ┻M(jìn)度管理及計劃調整

　　1．橫道圖法

　　2．網(wǎng)絡(luò )圖法

　?。ㄈ┢渌涮走M(jìn)度計劃

　?。ㄋ模┻M(jìn)度控制中應關(guān)注的因素

　　三、成本控制

　?。ㄒ唬┏杀究刂频闹饕ぷ鲀热?/p>

　　1．編制成本計劃，確定成本控制的日標

　　2．審查施工組織設計和施工方案

　　3．控制工程款的動(dòng)態(tài)結算

　　4．控制工程變更

　?。ǘ┛刂乒こ坛杀镜淖龇ê褪侄?/p>

　　1．強化“成本”意識，加強全面管理

　　2．確定成本控制的對象

　　3．完善成本控制制度

　　4．制定有效的獎勵措施

　　四、合同管理

　?。ㄒ唬┖贤芾淼淖饔?/p>

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要合同關(guān)系

　?。ㄈ┖贤芾淼闹饕ぷ鲀热?/p>

　　五、安全管理

　　六、竣工驗收

　?。ㄒ唬┛⒐を炇盏囊?/p>

　?。ǘ┛⒐を炇盏囊罁?/p>

　?。ㄈ┛⒐を炇盏墓ぷ鞒绦?/p>

　　1．單項工程竣工驗收

　　2．綜合驗收

　　3．竣工驗收備案

　?。ㄋ模┛⒐そY算

　?。ㄎ澹┚幹瓶⒐n案

　　1．技術(shù)資料的內容

　　2．繪制竣工圖

　　第五節 租售階段

　　一、選擇物業(yè)銷(xiāo)售形式

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)商自行租售

　?。ǘ┪蟹康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構租售

　　1．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的作用

　　2．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的代理形式

　?。ㄈ┻x擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應注意的問(wèn)題

　　1．充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其經(jīng)紀人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

　　2．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可投入市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的資源

　　3．考察房地產(chǎn)經(jīng)紀機構過(guò)往的業(yè)績(jì)

　　4．針對物業(yè)的類(lèi)型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構

　　5．認真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

　　二、制定租售方案

　?。ㄒ唬┏鲎膺€是出售

　?。ǘ┳馐圻M(jìn)度

　?。ㄈ┳馐蹆r(jià)格

　　1．成本導向定價(jià)

　　2．購買(mǎi)者導向定價(jià)

　　3．競爭導向定價(jià)

　　三、制定宣傳與廣告策略

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)宣傳策略

　　1．確定宣傳目標

　　2．選擇宣傳的信息與工具

　　3．實(shí)施宣傳方案

　　4．評價(jià)宣傳效果

　?。ǘV告策略

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念及其一般程序；

　　2．熟悉投資機會(huì )選擇與決策分析；

　　3．了解獲取土地；

　　4．了解項目核準和開(kāi)工計劃；

　　5．熟悉確定規劃設計方案并獲得規劃許可；

　　6．熟悉建設工程招標；

　　7．熟悉開(kāi)工申請與審批；

　　8．了解前期工作的其他環(huán)節；

　　9．熟悉建設階段；

　　10．掌握選擇物業(yè)租售形式；

　　11．掌握制定租售方案；

　　12．了解制定宣傳與產(chǎn)告策略。

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