5.1　成本法的基本原理

　　5.1.1　成本法的概念

　　成本法是先求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設成本為導向求取估價(jià)對象的價(jià)值。

　　成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各構成部分的累加為基礎來(lái)測算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。所以，成本法這個(gè)概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是指價(jià)格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時(shí)，要注意根據上下文的內容判定其具體所指。

　　5.1.2　成本法的理論依據

　　成本法的理論依據是生產(chǎn)費用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據其生產(chǎn)所必要的費用而決定。具體又可以分為從賣(mài)方的角度來(lái)看和從買(mǎi)方的角度來(lái)看。從賣(mài)方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費用”，重在過(guò)去的投入，具體一點(diǎn)講，是賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)建設該房地產(chǎn)已花費的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。從買(mǎi)方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì )上的“生產(chǎn)費用”，類(lèi)似于“替代原理”，具體一點(diǎn)講，是買(mǎi)方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預計的重新開(kāi)發(fā)建設該房地產(chǎn)所需花費的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建設（或者委托另外的人開(kāi)發(fā)建設）。例如，該房地產(chǎn)為土地與建筑物合成體的房地產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)方在確定購買(mǎi)價(jià)格時(shí)通常會(huì )這樣考慮：如果自己另外購買(mǎi)一塊相當的土地，它的現時(shí)價(jià)格是多少，然后在該塊土地上建造類(lèi)似的建筑物，它的現時(shí)費用又是多少，此兩者之和即為自己愿意支付的最高價(jià)格。如果所購買(mǎi)的房地產(chǎn)中的建筑物是舊的，通常還要考慮建筑物的折舊，即還要減價(jià)。

　　由上可見(jiàn)，一個(gè)是不低于開(kāi)發(fā)建設已經(jīng)花費的代價(jià)，一個(gè)是不高于預計重新開(kāi)發(fā)建設所需花費的代價(jià)，買(mǎi)賣(mài)雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)（包含正常的費用、稅金和利潤）。因此，估價(jià)人員便可以根據開(kāi)發(fā)建設估價(jià)對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來(lái)測算其價(jià)格。

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