4.3 個(gè)人住房貸款的風(fēng)險

　　操作風(fēng)險－對客戶(hù)調查不深入，容易出現假按揭

　　信用風(fēng)險－開(kāi)發(fā)商和購房者兩方面的問(wèn)題

　　市場(chǎng)風(fēng)險－包括市場(chǎng)供求風(fēng)險、市場(chǎng)周期風(fēng)險、政策性風(fēng)險、變現風(fēng)險和利率風(fēng)險

　　管理風(fēng)險－銀行的管理能力不高，如借款人資質(zhì)審查不嚴、手續不完整、放松貸款條件等

　　法律風(fēng)險

　　【2009年】

　　商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險不包括（ ）。
　　A．開(kāi)發(fā)商違法預售
　　B．借款人賴(lài)賬不還
　　C．借款人拖延還款
　　D．房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡

　　【答案】D
　　【解析】D屬于市場(chǎng)風(fēng)險。

　　【2008年】

　　個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風(fēng)險有（ ）。
　　A．惡意欺詐
　　B．市場(chǎng)疲軟
　　C．項目拖期
　　D．質(zhì)量糾紛
　　E．違法預售

　　【答案】ACDE
　　【解析】B屬于市場(chǎng)風(fēng)險，不屬于信用風(fēng)險。

　　【2007年】

　　銀行對個(gè)人發(fā)放在房抵押貸款時(shí)，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會(huì )給銀行帶來(lái)（ ）。
　　A．操作風(fēng)險
　　B．法律風(fēng)險
　　C．信用風(fēng)險
　　D．管理風(fēng)險

　　【答案】D
　　【解析】注意區分這幾種風(fēng)險的含義。

　　【2006年】

　　銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（ ）風(fēng)險。
　　A．信用
　　B．管理
　　C．法律
　　D．操作

　　【答案】D

　　4.4 金融機構對房地產(chǎn)抵押物的要求

　　合法設定房地產(chǎn)抵押權

　　擇優(yōu)選擇設押的房地產(chǎn)

　　合理確定抵押率

　　處置抵押物的渠道暢通

　　4.5 個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險管理

　　嚴格遵守貸款年限、貸款價(jià)值比率方面的規定，抵押物的價(jià)值的確定，以物業(yè)在該次買(mǎi)賣(mài)交易中的成交價(jià)格或評估價(jià)格的較低者為準

　　詳細審查借款人的相關(guān)信息

　　通過(guò)各處信息判斷借款人的還款能力

　　考核借款人還款能力

　　在發(fā)放貸款前應對新建房進(jìn)行整體性估價(jià)

　　【重點(diǎn)】如何考核借款人的還款能力（兩個(gè)指標）

　　月還款額與收入比控制在50%以下

　　月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下

　　房產(chǎn)支出與收入比＝（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入

　　所有債務(wù)與收入比＝（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償付額）/月均收入

　　【2006年】

　　銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個(gè)人住房抵押貸款；該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月150元。從當前我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應不低于（ ）元。
　　A．3583
　　B．3909
　　C．4300
　　D．4778

　　【答案】 C
　　【解析】考核指標房產(chǎn)支出與收入比。本題中沒(méi)有提及其它債務(wù)問(wèn)題，所以不計算第二個(gè)指標。

　　月房產(chǎn)支出與收入比＝（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費）/月收入=（2000+150）/月收入＜50%，則月收入＞4300

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