第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運行

　　【內容框架】

　　第一節 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　第二節 房地產(chǎn)市場(chǎng)結構與指標

　　第三節 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

　　第四節 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行規律

　　第五節 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預

　　【考試重點(diǎn)】

　　1．房地產(chǎn)市場(chǎng)運行環(huán)境

　　2．房地產(chǎn)市場(chǎng)結構

　　3．房地產(chǎn)市場(chǎng)細分

　　4．重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標

　　5．房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)

　　6．房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期

　　7．自然周期與投資周期的關(guān)系

　　8．房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)

　　【內容詳解】

　　第一節 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

　　一般的定義

　　指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所，以及交易的途徑與形式

　　經(jīng)濟學(xué)的定義

　　指當前潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括

　　交與交易當事人－主體

　　作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)－客體

　　交易制度－制度

　　交易組織機構等－組織

　　2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境（八類(lèi)，三基本因素）

　　社會(huì )環(huán)境﹡

　　政治環(huán)境﹡

　　經(jīng)濟環(huán)境﹡

　　金融環(huán)境

　　法律制度環(huán)境

　　技術(shù)環(huán)境

　　資源環(huán)境

　　國際環(huán)境

　　【重點(diǎn)】社會(huì )因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本因素

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】區別社會(huì )因素和經(jīng)濟因素

　　【2008年】

　　政府的土地供應政策會(huì )直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的（ ）。
　　A．產(chǎn)品質(zhì)量
　　B．產(chǎn)品性?xún)r(jià)比
　　C．規模和結構
　　D．產(chǎn)品檔次

　　【答案】C
　　【解析】土地政策影響供給的規模和結構。

　　【2006年】

　　下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（ ）
　　A．城市或區域產(chǎn)業(yè)結構與布局
　　B．人口數量也結構
　　C．土地資源狀況
　　D．建筑技術(shù)進(jìn)步

　　【答案】A
　　【解析】B 社會(huì )因素，C資源環(huán)境，D 技術(shù)環(huán)境。

　　3．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變的社會(huì )經(jīng)濟力量（六大力量）

　　金融業(yè)的發(fā)展

　　信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善

　　生產(chǎn)和工作方式的轉變

　　人文環(huán)境的變化

　　自然環(huán)境的變化

　　政治制度的變遷

　　4．房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者（七類(lèi)參與者）

　　土地所有者或當前的土地使用者

　　開(kāi)發(fā)商

　　政府及政府機構

　　金融機構

　　建筑承包商

　　消費者或買(mǎi)家

　　專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)：建筑師、工程師、會(huì )計師、造價(jià)工程師、經(jīng)濟師、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)紀紀人、律師

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