第二節 城市房屋拆遷補償與安置

　　1.拆遷補償對象

　　拆遷補償的對象是房屋的所有人，而不是使用人

　　所有人既包括公民，也包括法人

　　【2009年】

　　《聲調房屋拆遷管理條例》規定的被拆遷人包括被拆遷房屋的所有人和使用人。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】被拆遷人只包括房屋的所有人，不包括使用人。

　　2.拆遷補償方式（兩種方式）

　　貨幣補償

　　拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人

　　貨幣補償金額按房屋的區位、用途、建筑面積等因素以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格來(lái)確定

　　產(chǎn)權調換

　　拆遷人用自己建造或購買(mǎi)的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調換產(chǎn)權，并按被拆遷房屋的評估價(jià)與調換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結算調換差價(jià)的行為

　　拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調換，必須進(jìn)行貨幣補償

　　【2008年】

　　拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，可以作產(chǎn)權調換，也可以貨幣補償。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調換，必須進(jìn)行貨幣補償。

　　3.拆遷補償標準

　　補償的基本原則

　　等價(jià)有償

　　具體辦法

　　根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場(chǎng)評估的辦法確定

　　對于拆遷補償款，免征個(gè)人所得稅

　　以往的補償標準的缺陷

　　以人為標準：使拆遷人承擔本應由政府承擔的社會(huì )保障責任，違背了民法的一般原則

　　以重置價(jià)結合成新原則確定價(jià)值量：使被拆遷人得到的僅是房屋的殘存價(jià)值，未真實(shí)反映價(jià)值量

　　【重點(diǎn)】

　　拆遷房屋用途的確定

　　指被拆遷房屋所有權證書(shū)上標明的用途

　　所有權證書(shū)未標明的，以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準

　　產(chǎn)權檔案未記錄的，以實(shí)際用途為準

　　實(shí)際用途的界定以是否依法征得規劃等部門(mén)的同意，是否取得合法手續為依據

　　拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋性質(zhì)協(xié)商一致的，可按協(xié)商認可的房屋性質(zhì)進(jìn)行評估

　　裝修的補償標準

　　拆遷評估價(jià)中不包括裝修的價(jià)值

　　裝修價(jià)值主要由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定

　　評估時(shí)要實(shí)物、權益、區位以及附屬設施綜合考慮

　　【2006年】

　　城市房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含被拆遷房屋室內自行裝修的補償金額（）

　　【答案】√

　　【解析】對于房屋內部裝修，因每戶(hù)裝修的標準各不相同，裝修的年代各不相同，如果在評估時(shí)考慮裝修，可能會(huì )大大加大評估成本，延長(cháng)評估時(shí)間，不利于拆遷工作的進(jìn)行。

　　4.產(chǎn)權調換房屋差價(jià)的結算

　　以被拆遷房屋的評估價(jià)與調換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行進(jìn)行差價(jià)結算，多退少補

　　產(chǎn)權調換與貨幣補償一樣遵循等價(jià)交換的原則

　　5.拆遷安置

　　拆除租賃房屋，由拆遷人對房屋所有人進(jìn)行補償，由所有人對承租人進(jìn)行安置

　　拆遷補償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人已對承租人進(jìn)行了安置的，相當 于非租賃房屋的補償、安置，由拆遷人對所有人進(jìn)行補償安置

　　出租與人承租人達不成協(xié)議的，必須實(shí)行產(chǎn)權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協(xié)議

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