5.3 房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險（6類(lèi)）

　　收益現金流風(fēng)險（收入低了）

　　項目的實(shí)際收益現金流未達到預期目標要求的風(fēng)險

　　未來(lái)運營(yíng)費用風(fēng)險（費用高了）

　　物業(yè)實(shí)際運營(yíng)費用支出超過(guò)預期運營(yíng)費用而帶來(lái)的風(fēng)險

　　資本價(jià)值風(fēng)險（折現率或報酬率變化）

　　即使收益和運營(yíng)費用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì )隨著(zhù)收益率的變化而變化

　　比較風(fēng)險（機會(huì )成本）

　　也稱(chēng)機會(huì )成本風(fēng)險，投資該項目而失去了其他投資機會(huì )，失去了相應的收益的風(fēng)險

　　時(shí)間風(fēng)險（時(shí)機與時(shí)間）

　　房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險

　　不僅表現為選擇合適的時(shí)機進(jìn)入市場(chǎng)，還表現為物業(yè)持有時(shí)間的長(cháng)短，物業(yè)持有過(guò)程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機的選擇，物業(yè)轉售時(shí)機的選擇以及轉售過(guò)程所需要時(shí)間的長(cháng)短

　　持有期風(fēng)險（持有時(shí)間）

　　房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險，壽命周期越長(cháng)，持有期風(fēng)險越大

　　5.4 風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響

　　房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險是指選擇合適的時(shí)機進(jìn)入市場(chǎng)。

　　投資者 投資目的 投資對象

　　收益型 承受低風(fēng)險低收益水平 的長(cháng)期投資者 獲得穩定租金收益 進(jìn)行穩定期的收益性物業(yè)

　　收益加增值型 能承受中等風(fēng)險和收益水平的投資者 物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益 尚未進(jìn)入穩定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)

　　機會(huì )型 承受較大投資風(fēng)險，期望獲得高收益的投資者

　　投資者盡可能規避、控制或轉移風(fēng)險

　　6. 風(fēng)險與投資組合

　　6.1 投資組合理論

　　6.2 資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　6.1 投資給合理論

　　主要論點(diǎn)（不要把雞蛋放在一個(gè)藍子里）

　　在相同的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境下，不同投資項目的收益及風(fēng)險不同

　　把適當的項目組合起來(lái)，可以達到一個(gè)理想的長(cháng)遠策略

　　尋找一個(gè)固定的預期收率下風(fēng)險最小，或是在一個(gè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合

　　說(shuō)明

　　通過(guò)投資組合理論，可以將個(gè)別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵消，但系統風(fēng)險因素仍然存在

　　具體方法

　　地區分布

　　時(shí)間分布

　　項目類(lèi)型分布

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)風(fēng)險系數及預期投資收益率的計算。

　　資產(chǎn)的預期收益率＝無(wú)風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險系數（市場(chǎng)的整體平均收益率-無(wú)風(fēng)險資產(chǎn)收益率）

　　無(wú)風(fēng)險收效率一般為國債的收益率或銀行存款利率。

　　6.2 資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　一個(gè)投資的預期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險投資項目的收益率再加上投資項目的系統性市場(chǎng)風(fēng)險系數乘以該項目的市場(chǎng)整體平均收益率與無(wú)風(fēng)險投資項目收益率

　　折現率＝資金的機會(huì )成本＋適當的風(fēng)險調整值＝無(wú)風(fēng)險投資收益率＋市場(chǎng)風(fēng)險系數（市場(chǎng)的平均收益率－無(wú)風(fēng)險投資收益率）

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