13. 政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性

　　13.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈

　　13.2 住房問(wèn)題和住房保障

　　13.3 宏觀(guān)經(jīng)濟周期循環(huán)

　　13.4 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　　13.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　13.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈（八種原因）

　　壟斷

　　要求政府制度反壟斷政策，改善市場(chǎng)效率，平抑壟斷價(jià)格

　　外部性

　　需要政府通過(guò)稅收、補貼、外部性收益成本內部化等措施來(lái)提高市場(chǎng)效率

　　信息不對稱(chēng)

　　要求政府建立并實(shí)施有效的信息公開(kāi)制度，提高市場(chǎng)的透明度

　　市場(chǎng)不完全

　　公共品

　　失業(yè)

　　通貨膨脹及失衡

　　再分配和優(yōu)效品

　　13.2 住房問(wèn)題和住房保障

　　住房兼具商品和公共品的雙重屬性

　　三種住房保障模式

　　以英國、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式

　　以法國、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補貼等財政優(yōu)惠措施，鼓勵非贏(yíng)利機構的建房方式

　　各國普遍采了的對住房投資人減稅和對住房承租人補貼的方式

　　13.3 宏觀(guān)經(jīng)濟周期循環(huán)

　　經(jīng)濟周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復蘇

　　前兩者為擴張過(guò)程，后兩者為收縮過(guò)程

　　波峰（從擴張轉為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財政政策

　　波谷（從收縮轉為擴張）：政府采用擴張性的貨幣政策和財政政策抵制經(jīng)濟衰退

　　13.4 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　　房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定運行造成巨大威脅，所以通常會(huì )引發(fā)政府的政策干預

　　13.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　總量非均衡

　　表現為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱(chēng)短缺與過(guò)剩同時(shí)并存

　　結構非均衡

　　不同子市場(chǎng)之間在供求方面的結構失衡

　　14. 政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

　　土地供應政策（主要是土地供應計劃）

　　金融政策

　　住房政策

　　城市規劃

　　地價(jià)政策

　　稅收政策

　　租金控制

　　【重點(diǎn)】我國的城市住房供給體系

　　對象 政府參與 流通規定

　　廉租房 面向最低收入家庭 供應、分配和經(jīng)營(yíng)完全由政府控制 不能進(jìn)入市場(chǎng)流通

　　經(jīng)濟適用房 中低收入家庭 政府在土地供應和稅收上給予優(yōu)惠，銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售對象受政府的指導 對進(jìn)入市場(chǎng)流通有限制性規定

　　商品住房 高收入家庭 完全市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng) 自由流通

　　【重點(diǎn)】規劃

　　三類(lèi)規劃與計劃

　　社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展計劃

　　城市規劃

　　土地供應計劃

　　規劃的五個(gè)層次

　　發(fā)展策略

　　次區域發(fā)展綱要

　　法定圖則

　　發(fā)展大綱圖

　　詳細藍圖

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