6.5 按目標市場(chǎng)細分

　　按建造標準或價(jià)格水平細分：

　　低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔

　　按目標市場(chǎng)的群體特征細分：

　　老年住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)

　　…。

　　7. 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標（三大類(lèi)30小項）

　　供給指標（10項）：

　　新竣工量（竣工面積）、滅失量、存量、空置量、突置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開(kāi)工面積、平均建設周期、竣工房屋價(jià)值；

　　需求指標（11項）：

　　國內生產(chǎn)總值、人口數、城市家庭人口、就業(yè)人員數量、就業(yè)分布、城鎮登記失業(yè)率、城市家庭可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用數量、商品零售價(jià)格指數、城市居民消費價(jià)格指數；

　　市場(chǎng)交易指標（9項）：

　　銷(xiāo)售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數。

　　【重要指標說(shuō)明】

　　存量＝上期存量＋報告期新竣工量－報告期滅失量。

　　空置量 報告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的面積中，沿未銷(xiāo)售或出租的面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房等不可銷(xiāo)售或出租的面積。

　　空置率＝空置房屋/同期房屋存量

　　可供租售量＝上期可供租售數量－上期吸納量＋本期新竣工量

　　平均建設周期＝施工面積/新竣工面積

　　竣工房屋價(jià)值，包括竣工房屋本身的價(jià)值，也包括作為組成部分的設備的購置和安裝費用，不包括工藝設備，辦公和生活家具，拆遷補償費和場(chǎng)地平整費及城市建設配套投資

　　房地產(chǎn)價(jià)格指數，是反映一定時(shí)期內房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數，包括房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數，房屋租賃價(jià)格指數和土地交易價(jià)格指數

　　【重要指標說(shuō)明】吸納率、吸納周期的計算

　　吸納量：

　　吸納量＝銷(xiāo)售量＋出租量

　　吸納率：

　　吸納率＝吸納量/可供租售量

　　吸納周期：

　　同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費的時(shí)間

　　在數值上等于吸納率的倒數

　　【考點(diǎn)】

　　區分具體指標屬于哪一類(lèi)

　　重要指標的計算

　　指標說(shuō)明進(jìn)和判斷

　　8. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（6特性）

　　市場(chǎng)供給的壟斷性

　　市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性

　　市場(chǎng)交易的復雜性

　　市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)

　　存在廣泛的經(jīng)濟外部性

　　市場(chǎng)信息不對稱(chēng)性

　　【重點(diǎn)】經(jīng)濟外部性

　　正外部性

　　經(jīng)濟行為活動(dòng)使他人受益，而受益者無(wú)須花代價(jià)（基礎設施建設）

　　負外部性

　　經(jīng)濟行為個(gè)體的動(dòng)使他人或社會(huì )受損，卻沒(méi)有為此承擔成本（房?jì)r(jià)迅速上升）

　　【重點(diǎn)】市場(chǎng)信息的不對稱(chēng)性

　　一般情況

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中賣(mài)方對信息的了解程度遠遠高于買(mǎi)方，使消費者的利益容易受到損害

　　解決信息不對稱(chēng)的途徑

　　發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)

　　政府加強房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作

　　9. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

　　配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

　　指導供給以適應需求變化

　　指導政府制定科學(xué)的土地供給計劃

　　引導需求適應供給條件的變化

　　【重點(diǎn)】引起需求增加或減少的原因

　　未來(lái)預期收益變化

　　政府稅收政策的影響

　　收入水平變化或消費品味變化

　　原用于其他方面資金的介入

　　土地供給的變化

　　【重點(diǎn)】供給適應需求的變化

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)難以在短時(shí)間內達到市場(chǎng)供需供均衡

　　以下兩種原因引起市場(chǎng)供給的變化

　　建設新的房地產(chǎn)項目或改變原來(lái)物業(yè)的使用方式

　　某類(lèi)物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化

　　售價(jià)太高，對出租住宅的需求就會(huì )增加

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