�。ㄒ唬┕纼r(jià)對象物業(yè)估價(jià)的對象是指被評估的各類(lèi)物業(yè)，包括國家、集體組織和個(gè)人擁有的物業(yè)。被評估的物業(yè)既涉及房屋所有權及土地使用權，也涉及物業(yè)的其他權利，如租賃權、抵押權、典當權及其他權利；既可以是企業(yè)擁有的資產(chǎn)，也可以是其他單位和個(gè)人所有的財產(chǎn)。被評估的物業(yè)從用途來(lái)劃分，包括住宅、商鋪、辦公樓、酒店、停車(chē)場(chǎng)、廠(chǎng)房、倉庫、娛樂(lè )場(chǎng)所及其他經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。

　�。ǘ�）估價(jià)目的物業(yè)估價(jià)的目的是指為何種需要而評估物業(yè)的價(jià)格。特定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)構成物業(yè)估價(jià)特定的估價(jià)目的。它包括以下兩方面的內容：第一，估價(jià)目的要求與采用的價(jià)格類(lèi)型相匹配。特定的估價(jià)目的要求特定的價(jià)格類(lèi)型。第二，物業(yè)價(jià)格構成要素，如成本、費用、稅金、利潤等項的計算，要與評估目的的要求相一致。在中國市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，物業(yè)估價(jià)的目的主要是為了解決如下問(wèn)題：

　�。�1）物業(yè)交易（包括物業(yè)的轉讓、出租、抵押）；

　�。�2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)權變動(dòng)；

　�。�3）物業(yè)課稅、保險；

　�。�4）土地（地產(chǎn)）與房產(chǎn)管理；

　�。�5）物業(yè)糾紛處理。

　�。ㄈ�）估價(jià)主體物業(yè)估價(jià)的主體就是進(jìn)行估價(jià)的機構。為了做好物業(yè)估價(jià)，估價(jià)主體不僅要通曉物業(yè)估價(jià)的理論、方法、技巧，還要具備經(jīng)濟、會(huì )計、規劃、建筑以及物業(yè)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、消費習俗等多方面的知識，需要理論與實(shí)踐的高度結合。隨著(zhù)物業(yè)估價(jià)管理工作的展開(kāi)，為了保證估價(jià)工作的質(zhì)量，國家對物業(yè)估價(jià)進(jìn)行了規范，規定了估價(jià)主體必須具有一定的專(zhuān)業(yè)資格，具有法人資格的物業(yè)估價(jià)機構是物業(yè)估價(jià)的主體，任何個(gè)人不得單獨從事物業(yè)估價(jià)。目前，中國從事物業(yè)估價(jià)的合法機構有經(jīng)國家主管部門(mén)批準成立的房地產(chǎn)估價(jià)機構、土地估價(jià)機構和資產(chǎn)評估機構。此外，國家要求從事物業(yè)估價(jià)工作的人員具有相應的專(zhuān)業(yè)資格，并建立了注冊房地產(chǎn)估價(jià)師制度、土地估價(jià)師制度和注冊資產(chǎn)評估師制度。建設部、國家土地管理局及國有資產(chǎn)管理局分別對注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和注冊資產(chǎn)評估師實(shí)行行政與專(zhuān)業(yè)管理。要想成為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和注冊資產(chǎn)評估師，除了必須有合乎要求的學(xué)歷、專(zhuān)業(yè)背景外，還須具有規定的工作年限，并通過(guò)全國性的專(zhuān)業(yè)考試。

　�。ㄋ模┕纼r(jià)標準物業(yè)估價(jià)標準是指估價(jià)中應遵循的公允的價(jià)格標準，這一價(jià)格標準是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指在公開(kāi)市場(chǎng)條件下物業(yè)最可能實(shí)現的價(jià)格。因此，物業(yè)的評估價(jià)格是客觀(guān)的價(jià)格，又稱(chēng)公平價(jià)格，而不是委托當事人或估價(jià)人員所希望或認定的價(jià)格。

　　物業(yè)估價(jià)目的與物業(yè)價(jià)格類(lèi)型要相匹配。由于估價(jià)目的的不同，即衡量物業(yè)價(jià)值的出發(fā)點(diǎn)不同，導致對同一物業(yè)產(chǎn)生不同的價(jià)值觀(guān)點(diǎn)，從而對物業(yè)價(jià)值的計量產(chǎn)生各種類(lèi)型的價(jià)格。美國著(zhù)名土地經(jīng)濟學(xué)家雷利。巴洛維對此有以下精辟的描述：“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟價(jià)值的一些重要概念，可以用一個(gè)經(jīng)營(yíng)者花費5萬(wàn)美元購置一塊建筑場(chǎng)地，然后再花費20萬(wàn)美元修建一幢辦公樓的例子說(shuō)明。這時(shí)他在他的財產(chǎn)中已投入了25萬(wàn)美元，表示投資成本的總和。當他將其財產(chǎn)作為抵押貸款評估時(shí)，該財產(chǎn)只會(huì )有21萬(wàn)美元的貸款價(jià)值。估稅員以13萬(wàn)美元估定財產(chǎn)稅收價(jià)值。如果該財產(chǎn)所有者決定出售其財產(chǎn)，在與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀談妥以后，他決定標價(jià)30萬(wàn)美元。然而，在他確實(shí)得到標價(jià)以前，他會(huì )發(fā)現自己的財產(chǎn)正是某種公共項目所需的，可以得到27.5萬(wàn)美元的征用價(jià)值。上面這五個(gè)數字中，每一個(gè)都代表著(zhù)一個(gè)經(jīng)濟價(jià)值的衡量，每一個(gè)數字都有一種解釋和合理性。”[1]正是由于衡量物業(yè)價(jià)值的角度不同，物業(yè)有下列價(jià)值類(lèi)型：估定價(jià)值（課稅價(jià)值）、投保價(jià)值、貸款價(jià)值、賬面價(jià)值、租賃價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、清算價(jià)值、征用價(jià)值、交換價(jià)值、使用價(jià)值。這些價(jià)值形成的價(jià)格不僅在質(zhì)上是不同的，在量上也有較大的差異。然而，物業(yè)估價(jià)必須采用統一的價(jià)值標準，以實(shí)現其正確反映和提供價(jià)值尺度的功能。

　�。ㄎ澹┕纼r(jià)程序物業(yè)估價(jià)程序是指物業(yè)估價(jià)工作中反復實(shí)踐而總結出來(lái)的科學(xué)、合理的工作步驟。嚴格地按估價(jià)程序進(jìn)行估價(jià)，能增強估價(jià)工作的計劃性和條理性，減少工作中的失誤和誤差，提高估價(jià)工作效率，保證估價(jià)工作質(zhì)量。

　�。�六）估價(jià)方法物業(yè)價(jià)格通�？蓮娜齻�(gè)途徑，即通過(guò)市場(chǎng)途徑、成本途徑、收益途徑來(lái)求取，由此形成物業(yè)估價(jià)的三大基本方法。這三個(gè)途徑對應的基本方法是：（1）市場(chǎng)法，即最近時(shí)期類(lèi)似的物業(yè)在市場(chǎng)上的交易價(jià)格如何；（2）成本法，即重新建造同類(lèi)物業(yè)的花費如何；（3）收益法，即使用同類(lèi)物業(yè)在將來(lái)的收益額如何。各種估價(jià)方法在一定程度上相互滲透，相互聯(lián)系。市場(chǎng)法在一定情況下必須通過(guò)成本途徑或收益途徑獲取有關(guān)參數進(jìn)行修正計算，成本法和收益法也要從市場(chǎng)獲取基本參數。各種方法又以其中一種途徑為主要途徑，由此形成市場(chǎng)比較法、成本法和收益法三大基本估價(jià)方法。其他估價(jià)方法如假設開(kāi)發(fā)法、基準地價(jià)修正法、長(cháng)期趨勢法、路線(xiàn)價(jià)法等是在這三大基本方法的基礎上派生出來(lái)的。

 建設工程教育網(wǎng)整理