疑難問(wèn)題解析

　　1．重新購建價(jià)格、重新購建成本和重新開(kāi)發(fā)建設成本

　　重新購建價(jià)格是指假設在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對象所需的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設全新?tīng)顩r的估價(jià)對象所必需的支出及應獲得的正常利潤。注意其概念中的“購”字意指“重新取得”，“建”字意指“重新開(kāi)發(fā)建設”。

　　重新購建成本就是重新購建價(jià)格。

　　重新開(kāi)發(fā)建設成本是指重新開(kāi)發(fā)建設全新?tīng)顩r的估價(jià)對象所必需的支出及應獲得的正常利潤。由此可見(jiàn)，“重新開(kāi)發(fā)建設成本”內涵小于“重新購建價(jià)格或重新購建成本”，是后者內涵的一部分。注意，在闡述成本法本質(zhì)時(shí)，用的是“重新開(kāi)發(fā)建設成本”，不能用“重新購建價(jià)格或重新購建成本”，因為只有用“重新開(kāi)發(fā)建設成本”才能更準確、更科學(xué)地描述成本法“積算”的本質(zhì)，這也是成本法與市場(chǎng)法的原則性差異點(diǎn)。

　　2．成本法與市場(chǎng)法

　　相同點(diǎn)：成本法中的折舊可以視為一種房地產(chǎn)狀況調整，即將估價(jià)對象假定為“新的”狀況下的重新購建價(jià)格，調整為實(shí)際上的“舊的”狀況下的價(jià)格。從這個(gè)角度看，成本法是市場(chǎng)法的一種變形。換句話(huà)說(shuō)，市場(chǎng)法是基礎的估價(jià)方法，是估價(jià)方法的“方法”，是估價(jià)方法之母。收益法、假設開(kāi)發(fā)法等其他估價(jià)方法均源自該方法。

　　不同點(diǎn)：“重新購建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”的來(lái)源方式不同。“重新購建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”若來(lái)自市場(chǎng)上的成交價(jià)格，則這種方法就是市場(chǎng)法；若“重新購建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”是通過(guò)累加方式計算的重新開(kāi)發(fā)建設成本，就屬于成本法。

　　可修復的功能落后引起的折舊是個(gè)難點(diǎn)，分為采用該落后功能的“建筑物重建價(jià)格”和采用具有先進(jìn)功能的“建筑物重置價(jià)格”兩種情形，下面分別給出對應的計算公式。

　　對于可修復的功能落后引起的折舊，在采用該落后功能的“建筑物重建價(jià)格”情形下的計算公式：

　　可修復的功能落后的折舊額=落后功能的重置價(jià)格-落后功能已提折舊-落后功能的凈殘值或=（落后功能的殘值-拆除費用）+（單獨增加先進(jìn)功能費用-隨同增加先進(jìn)功能費用）

　　扣除功能落后折舊后的價(jià)值=建筑物重建價(jià)格-可修復的功能落后的折舊額

　　對于可修復的功能落后引起的折舊，在采用具有先進(jìn)功能的“建筑物重置價(jià)格”情形下的計算公式：

　　可修復的功能落后的折舊額=落后功能的重置價(jià)格-落后功能已提折舊-落后功能的凈殘值或=（落后功能的殘值-拆除費用）+單獨增加先進(jìn)功能費用

　　扣除功能落后折舊后的價(jià)值=建筑物重置價(jià)格-可修復的功能落后的折舊額

　　3．問(wèn)：2009年教材290頁(yè)的建筑物重新購建價(jià)格的公式與285頁(yè)的新建成的建筑物價(jià)值的公式有什么區別？

　　答：沒(méi)有區別。教材290頁(yè)的建筑安裝工程費和專(zhuān)業(yè)費用就相當于285頁(yè)的建筑物建設成本（或建筑物開(kāi)發(fā)成本）。

　　4．2005年的一道單項選擇題：某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/㎡，建筑物殘值率6%，年折舊率2．2%，該建筑物的現值為（　 ）元。

　　第一種解法：d=D/C

　　年折舊額D=C×d=120×800×2.2%=2112（元）

　　折舊總額E₁=D×t=2112×8=16896（元）

　　建筑物現值V=C-E_t=120×800-16896=79104（元）

　　第二種解法：建筑物現值V=C[1-（1-R）×t/N]=120×800×[1-（1-6%）×8×2.2%]=80118（元）

　　第二種解法有誤。因為只有在假設建筑物的殘值率為零的情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命才可以通過(guò)年平均折舊率的倒數來(lái)計算。

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