?。ǘ┦找娣ㄟ\用可能出現的錯誤

　　1．確定年凈收益可能存在的錯誤

　?。?）出租型房地產(chǎn)

　　1）收入應包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。否則，存在錯誤。

　　2）扣除項目及出租經(jīng)營(yíng)支出項目應符合規定，不要漏項或多項：

　?、俪鲎饨?jīng)營(yíng)支出項目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴建費用等，即純收益中包含以上各項。否則，存在錯誤。

　?、诒仨毧鄢Ｉa(chǎn)經(jīng)營(yíng)費用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅和租賃代理費（具體依據租約決定）。否則，存在錯誤。

　　3）應考慮租賃合同的約定（合同有效期內采用約定租金，之后采用客觀(guān)租金）。否則，存在錯誤

　　4）不采用實(shí)際收益，而應采取客觀(guān)收益。否則，存在錯誤。

　　5）沒(méi)有考慮出租率或入住率或滿(mǎn)客率。

　　6）計算毛收入時(shí)，套用的天數或面積錯誤。

　　7）收益中沒(méi)有包括有形收益、無(wú)形收益。

　　8）租金標準應為具體數字，而非一個(gè)大約的范圍。

　　9）未考慮未來(lái)收益的變化。

　?。?）自營(yíng)型房地產(chǎn)

　　1）扣除項目一定要全面。

　?、俳?jīng)營(yíng)型凈收益=銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售成本-經(jīng)營(yíng)費用-銷(xiāo)售稅金-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤

　?、谏a(chǎn)型凈收益=銷(xiāo)售收入-生產(chǎn)成本-銷(xiāo)售費用-銷(xiāo)售稅金-管理費用-財務(wù)費用-廠(chǎng)商利潤

　　2）注意收益的客觀(guān)性。

　　3）扣除設備帶來(lái)的收益。

　　4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來(lái)的收益。

　　5）注意重復計算（企業(yè)自營(yíng)房屋；酒店配電房、大堂等易重復計算）。大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨計算價(jià)格。

　　2．資本化率選用可能存在的錯誤

　?。?）資本化率選用的方法不正確。

　?。?）資本化率的確定不具有客觀(guān)性。

　?。?）未說(shuō)明資本化率的來(lái)源，安全利率的選取沒(méi)有必要的說(shuō)明。

　?。?）采用了非本類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率。

　?。?）不同收益類(lèi)型的房地產(chǎn)采用同一資本化率。

　?。?）把物價(jià)指數、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定資本化率的參數或依據。

　　3．有效收益期限的確定的錯誤

　?。?）沒(méi)有特殊說(shuō)明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期作為收益年限；

　?。?）帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區別；

　?。?）將房地產(chǎn)的建設期作為收益年限；

　?。?）確定有效收益年限理由不充分；

　?。?）估價(jià)報告前后收益期限單位不相同。

　?。?）收益年限超過(guò)土地使用權法定使用年限或剩余使用年限。

　　4.公式選取不當、增減量（率）確定無(wú)依據的錯誤

　?。?）選用了無(wú)限年計算公式（一般選限年計算公式，只有一種情況除外）

　?。?）未說(shuō)明未來(lái)收益不變化而選取了未來(lái)收益不變化計算公式；

　?。?）未說(shuō)明未來(lái)收益如何變化而選取了未來(lái)收益發(fā)生變化的計算公式；

　?。?）純計算錯誤。

  建設工程教育網(wǎng)整理