估價(jià)報告模擬改錯

　　下列估價(jià)結果報告和估價(jià)技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個(gè)錯誤對應一個(gè)序號，未將錯誤內容寫(xiě)在序號后面空格處的不計分）

　　××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報告

　　封面及目錄（略）

　　致委托方函

　　××股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內的××大廈（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“估價(jià)對象”）的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評估。

　　我公司估價(jià)人員根據貴公司確定的為抵押擔保提供房地產(chǎn)價(jià)格參考的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運用適宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)測算，并結合估價(jià)人員的經(jīng)驗和對影響估價(jià)對象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對象作為抵押貸款擔保物的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為20350萬(wàn)元（人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整），單價(jià)：（略）

　　××房地產(chǎn)評估有限公司（公章）

　　2006年10月16日

　　估價(jià)師聲明（略）

　　估價(jià)的假設與限制條件（略）

　　房地產(chǎn)估價(jià)結果報告

　　一、委托人

　　××有限公司，法定代表人（略），地址（略）

　　二、估價(jià)機構

　　××房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書(shū)號（略）

　　三、估價(jià)對象

　　××大廈是位于××市××路××號院的一幢寫(xiě)字樓，建設用地面積5000㎡，建筑結構為鋼筋混凝土結構，建筑尾數為地上30層，地上建筑面積30000㎡；地下兩層為車(chē)庫、人防和設備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車(chē)位100個(gè)。大廈土地使用權由××有限公司于2003年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規定土地使用年限為40年（2003年10月10日至2043年10月9日）。

　　取得土地使用權后，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，大廈建設完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權和房屋所有權（土地使用證和房屋所有權證內容：略），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象未設定抵押等他項權利。大廈外觀(guān)造型設計新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內墻面，配置六部電梯、中央空調系統、電視衛星接收系統、保安監視防盜系統、自控消防系統和程控電話(huà)系統，設有自動(dòng)轉換發(fā)電機組，提供雙電源保證。

　　估價(jià)對象實(shí)物、權益和區位情況（略）。

　　四、估價(jià)目的

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2006年10月10日

　　六、價(jià)值定義

　　本報告中的估價(jià)結果為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　七、估價(jià)依據（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法

　　根據估價(jià)對象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對所搜集資料的分析，認為估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，且當地房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，因此，本次評估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計算結果，確定估價(jià)對象的最終估價(jià)結果。

　　十、估價(jià)結果（略）

　　十一、估價(jià)人員（略）

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　2006年10月10日-2006年10月16日

　　十三、估價(jià)報告應用的有效期（略）

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告

　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區域因素分析（略）

　　三、市場(chǎng)背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用

　　結合估價(jià)對象的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員的分析與研究，估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，且可收集到類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次估價(jià)采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結果，確定最終的估價(jià)結論。

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