七、估價(jià)結果確定

　　由于采用收益法和市場(chǎng)法估價(jià)的結果非常接近，取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　估價(jià)對象價(jià)格=（20170.26＋2029.00）/2=20349.63（萬(wàn)元）

　　取整為20350萬(wàn)元（精確到萬(wàn)元）。

　　單價(jià)：20350/38000=5355元/㎡（取整）

　　確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2006年10月10 日抵押價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整。單價(jià)：（略）

　　參考答案：

　　1.致委托人函中沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2.致委托人函中缺法定代表人的簽名

　　3.估價(jià)方法中未說(shuō)明收益法和市場(chǎng)法的定義

　　4.地下車(chē)位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法和理由

　　5.收益價(jià)格的計算中帶租約部分在租約期內應按租約租金計算（租約期外及自用辦公樓部分按市場(chǎng)租金計算）

　　6.年有效毛收入中押金收益也應乘出租率90%

　　7.年管理費的計算基礎錯誤，押金的利息不應計算管理費；確定管理費率缺乏理由

　　8.年保險費的計算基礎有誤，應以建筑物現值作為計算年保險費的基礎，保險費率的確定缺乏理由

　　9.年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加的計算基數不含押金收益

　　10.收益法評估時(shí)，寫(xiě)字樓、車(chē)庫分別采用不同報酬率計算

　　11.求取收益價(jià)格中有限年期公式錯，分子應為1，不是A

　　12.交易情況的修正缺乏理由，招標價(jià)和拍賣(mài)價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高（或招標、拍賣(mài)、協(xié)議的交易情況不一致，不具可比性）

　　13.區域因素修正錯誤，應該是可比實(shí)例在成交日期的區域因素狀況與估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區域因素狀況相比

　　14.個(gè)別因素修正與基本情況調查表中的描述不一致，表中全部為“一般”

　　15.市場(chǎng)法中沒(méi)有說(shuō)明是否包含地下車(chē)位的價(jià)值，或市場(chǎng)法中未計算地下車(chē)位價(jià)值

　　16.估價(jià)報告不完整，缺少附件

　　17.為說(shuō)明抵押房地產(chǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權利等情況

　　18.估價(jià)報告缺少必要的風(fēng)險提示

　　19.估價(jià)報告未向報告使用者作出相關(guān)提示

　　20.估價(jià)報告未對估價(jià)對象變現能力作出分析

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