三、估價(jià)技術(shù)報告可能存在的錯誤

　　“估價(jià)技術(shù)報告”應包括以下7項內容：

　　1．個(gè)別因素分析

　　注意因素分析與估價(jià)對象相吻合，如：

　?。?）商業(yè)：要具體分析用途、用地面積、臨街狀況、內部格局、樓層、建筑面積、裝修等內容。

　?。?）住宅：要具體分析房屋結構、建筑面積、設施設備、質(zhì)量、朝向、樓層等內容。

　?。?）工業(yè)：要具體分析用途、用地面積、建筑物結構、建筑面積、設施設備等內容。

　?。?）寫(xiě)字樓：要具體分析用地面積、臨街狀況、內部格局、樓層、建筑面積、可出租面積、裝修等內容。

　　2．區域因素分析

　　注意分析因素與估價(jià)對象相吻合，如：

　?。?）商業(yè)：要具體分析繁華程度、交通條件等內容；

　?。?）住宅：要具體分析交通條件、生活服務(wù)設施、公用配套設施、環(huán)境狀況等內容；

　?。?）工業(yè)：要具體分析區域、地理位置、交通、基礎設施等內容。

　　3．市場(chǎng)背景分析

　　市場(chǎng)背景分析需要有詳細的分析過(guò)程，包括過(guò)去、現在和可預見(jiàn)的未來(lái)的市場(chǎng)狀況分析，從深層次揭示影響類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。市場(chǎng)背景分析過(guò)于簡(jiǎn)單也可視為一項錯誤。

　　4．最高最佳使用分析

　　最高最佳使用分析應說(shuō)明房地產(chǎn)現狀和規劃要求、估價(jià)用途的確定。

　　5．估價(jià)方法的選用

　　“估價(jià)方法的選用”要詳細闡述估價(jià)技術(shù)思路、選用估價(jià)方法的理由、方法適用的條件和范圍。其可能存在的錯誤在后面的“估價(jià)方法選用錯誤”詳細闡述。

　　6．估價(jià)測算過(guò)程

　　“估價(jià)測算過(guò)程”要詳細說(shuō)明估價(jià)方法的測算過(guò)程、參數選取等內容。其可能存在的錯誤在后面的“估價(jià)方法運用錯誤”詳細闡述。

　　7．估價(jià)結果的確定

　　“估價(jià)結果的確定”要詳細說(shuō)明估價(jià)結果及其確定的理由。其可能出現的錯誤主要表現在：

　?。?）確定估價(jià)結果的理由不充分。估價(jià)結果需要有理由來(lái)支持（如：估價(jià)原則、估價(jià)人員周密計算、根據本類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、專(zhuān)家意見(jiàn)、估價(jià)人員經(jīng)驗等來(lái)確定估價(jià)結果）。如：“根據上述計算，確定估價(jià)結果為XX萬(wàn)元”，而確定的“估價(jià)結果”又與計算結構不一致的情形屬于“確定估價(jià)結果的理由不充分”。

　?。?）最終結果應說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并要有大寫(xiě)金額，如用外幣應說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明折合的人民幣價(jià)格。否則，視為錯誤。

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