?。ㄈ┏杀痉ㄟ\用可能出現的錯誤

　?。?）沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)成本；

　?。?）房地產(chǎn)價(jià)格構成項目不全面（成本構成項目有6大項：①土地取得費用；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷(xiāo)售稅金；⑥開(kāi)發(fā)利潤。要注意：不同類(lèi)型的房地產(chǎn)成本構成，如商品房?jì)r(jià)格構成、農地征用價(jià)格構成、拆遷房屋價(jià)格構成、劃撥土地使用權價(jià)格構成、出讓土地使用權價(jià)格構成等）；

　?。?）銷(xiāo)售稅金的計算基數和稅率的采用可能出現錯誤（銷(xiāo)售稅費的依據是銷(xiāo)售收入不是成本，各稅種計稅方式必須明確，稅費通常為“兩稅一費”，不包括所得稅和土地增值稅等）；

　?。?）投資利息計算錯誤，主要包括：①計息項目有3項，即土地取得費用、開(kāi)發(fā)成本和管理費用，不能缺項也不能多項，否則就存在錯誤（如銷(xiāo)售稅費計算利息）；②計息期確定錯誤；③利率確定錯誤。

　?。?）開(kāi)發(fā)利潤計算錯誤，主要包括：①利潤率缺乏依據；②利潤率與利潤計算基數不對應（正確的對于關(guān)系是：

　　“直接成本利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本”

　　“投資利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本十開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用”

　　“成本利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息”

　　“銷(xiāo)售利潤率”對應的計算基數為“開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值”）；

　?。?）如果地價(jià)采用“基準地價(jià)系數修正法”時(shí)，基準地價(jià)公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有“時(shí)差”，而未進(jìn)行“時(shí)差”對價(jià)格影響的修正；

　?。?）重置價(jià)格公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行“時(shí)差”對價(jià)格影響的修正；

　?。?）建筑物折舊的計算公式、項目、耐用年限等可能出現的錯誤；

　?。?）計算建筑物折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟折舊和功能折舊或計算存在錯誤；

　?。?0）分宗轉讓土地要考慮可轉讓土地面積的比例；

　?。?1）對有償出讓土地使用權轉讓價(jià)格的評估，當估價(jià)對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對結果進(jìn)行年期修正；

　?。?2）若市場(chǎng)狀況不穩定，未對市場(chǎng)狀況對價(jià)格影響進(jìn)行修正；

　?。?3）殘值率與《房地產(chǎn)估價(jià)規范》中的規定不一致（正確的是：①鋼筋混凝土結構為0；②磚混結構一等為2%；③磚混結構二等為2%；④磚木結構一等為6%；⑤磚木結構二等為4%；⑥磚木結構三等為3%；⑦簡(jiǎn)易結構為0）；

　?。?4）成新率的確定缺少依據或《房地產(chǎn)估價(jià)規范》不一致或計算錯誤（正確的是：①完好房為八、九、十成新；②基本完好房為六、七成新；③一般損壞房為四、五成新；④?chē)乐負p壞房及危險房為一、二、三成新）；

　?。?5）建筑物折舊年限要以經(jīng)濟壽命為準，否則就是錯誤。

　?。?6）純計算錯誤。

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