7．房地產(chǎn)狀況調整

　　7.1房地產(chǎn)狀況調整的含義

　　7.2房地產(chǎn)狀況調整的內容

　　7.3房地產(chǎn)狀況調整的思路

　　7.4房地產(chǎn)狀況調整的方法

　　7.1房地產(chǎn)狀況調整的含義

　　進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格，調整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　可經(jīng)實(shí)例房地產(chǎn)狀況應是其成交價(jià)格所對對應或反映的房地產(chǎn)狀況

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況通常是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但根據不同的的估價(jià)目的也有不同的情況

　　7.2房地產(chǎn)狀況調整的內容（三內容）

　　區位狀況調整

　　實(shí)物狀況調整

　　權益狀況調整

　　【2006年】

　　市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調整的內容包括（ ?。?。

　　A．環(huán)境

　　B．地形地勢

　　C．外部配套設施

　　D．內部基礎設施完備程度

　　E．裝飾裝修

　　【答案】BDE

　　AC屬于區位狀況調整

　　7.3房地產(chǎn)狀況調整的思路

　　總體的兩種思路

　　直接比較法－對估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較

　　間接比較法－設定一種“標準房地產(chǎn)”，以該標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較

　　調整方向

　　如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況好的，應對可比實(shí)例成交價(jià)格減價(jià)

　　如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況差的，則對可比實(shí)例成交價(jià)格加價(jià)

　　具體思路

　　確定對估價(jià)對象這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素

　　判定估價(jià)對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況并進(jìn)行比較，找出差異程度

　　將可比實(shí)例與估價(jià)對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉換為價(jià)格差異程度

　　根據價(jià)格差異程度對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調整

　　7.4房地產(chǎn)狀況調整的方法

　　一般方法

　　7.4.1百分率法

　　7.4.2差額法

　　具體方法

　　7.4.3直接比較調整

　　7.4.4間接比較調整

　　7.4.1百分率法

　　可比實(shí)例在其房地狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調整系數＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　房地產(chǎn)狀況調整系數以估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為基準來(lái)確定

　　假設可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分比率為±R%，則

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× ＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房是產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× ＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房是產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　7.4.2差額法

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調整金額＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　7.4.3直接比較調整

　　步驟

　?、?確定若干種對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素

　?、?根據每種因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定權重

　?、?以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準（100），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象的狀況逐因素比較并評分，好于估價(jià)對象的評分大于100，不如估價(jià)對象的，評分低于100

　?、?將累計所得的分數轉化為調整價(jià)格的比率

　?、?利用該比率對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調整

　　公式

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× ＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　7.4.4間接比較調整

　　第一步，標準化修正

　　設定一個(gè)標準房地產(chǎn)狀況為100，將估價(jià)對象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與標準房地產(chǎn)進(jìn)行比較并評分，估價(jià)對象或可比實(shí)例好于標準房地產(chǎn)，則評分高于100，反之則低標

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× ＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　第二步，房地產(chǎn)狀況調整

　　可比實(shí)例在標準房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× ＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×

　　【2006年】

　　在市場(chǎng)法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數為（ ?。?。

　　A．0.95

　　B．0.99

　　C．1.01

　　D．1.05

　　【答案】A

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