5．房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)（五點(diǎn)本質(zhì)）

　　5.1是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　5.2是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

　　5.3是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

　　5.4估價(jià)有誤差但誤差應在合理范圍之內

　　5.5 既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)

　　5.1是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　盡管叫價(jià)格評估，但評估的是價(jià)值而非價(jià)格

　　原因是為了避免與政治經(jīng)濟學(xué)中價(jià)值概念產(chǎn)生混淆和誤解

　　價(jià)值與價(jià)格的區別

　　價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內在的、相對客觀(guān)和相對穩定的，是價(jià)格波動(dòng)的中心

　　價(jià)格是價(jià)值的外在表現，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀(guān)察到的事實(shí)

　　關(guān)系

　　理論上，價(jià)值決定價(jià)格（心理支配行為）

　　估價(jià)上，從價(jià)格來(lái)推導出價(jià)值（通過(guò)行為來(lái)了解心理）

　　【2006年】

　?。ㄅ袛囝}）房地產(chǎn)價(jià)格是客觀(guān)存在的，是不以個(gè)人意志為轉移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要提示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【解析】評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　5.2是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

　　估價(jià)和定價(jià)的關(guān)系（謀和斷的關(guān)系，參謀與決策的關(guān)系，歷史上的房謀杜斷的典故）

　　房地產(chǎn)估價(jià)模擬大多數市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認識房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機制和過(guò)程，以及深入調查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎上，通過(guò)科學(xué)的分析、測算和判斷活動(dòng)，把客觀(guān)存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)

　　價(jià)值原本存在，估價(jià)師利用知識去揭示這個(gè)價(jià)值，而非發(fā)明創(chuàng )造出價(jià)值

　　【2007年】

　　房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（ ?。┓康禺a(chǎn)的價(jià)值。

　　A．發(fā)明

　　B．發(fā)現

　　C．創(chuàng )造

　　D．確定

　　【答案】B

　　【解析】此處老師未寫(xiě)解析

　　5.3是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

　　要點(diǎn)

　　估價(jià)結果是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，而不是價(jià)格保證

　　但是估價(jià)師對自己的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)要承擔法律責任

　　估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)分類(lèi)

　　咨詢(xún)性或參考性意見(jiàn)－為委托人自己使用而提供的估價(jià)，屬私人產(chǎn)品

　　鑒證性或證據性意見(jiàn)－為第三方使用而提供的估價(jià)，屬公共產(chǎn)品

　　鑒證性或證據性作用的估價(jià)所承擔的法律責任，一般要大于咨詢(xún)性或參考性作用的估價(jià)

　　承擔法律責任時(shí)，能證明自己沒(méi)有過(guò)錯的除外（有舉證責任）

　　5.4估價(jià)有誤差但誤差應在合理范圍之內

　　對估價(jià)準確性的認識（5點(diǎn)認識）

　?、?由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近擬的評估價(jià)值（估價(jià)不可避免）

　?、?所有的估價(jià)都會(huì )有誤差 評估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差

　?、?估價(jià)的允許誤差較大（10%~20%）

　?、?判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格的估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結果進(jìn)行比較

　?、?一般不會(huì )復新評估來(lái)確定誤差，而是通過(guò)考察估價(jià)師和估價(jià)機構在履行估價(jià)程序上有無(wú)疏漏，在估價(jià)過(guò)程中有無(wú)失誤來(lái)間接地對其估價(jià)結果肯定或否定

　　防止出現較大誤差的方法－制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規范和職業(yè)道德規范等

　?、?房地產(chǎn)估價(jià)規劃

　?、?城市房屋擴遷估價(jià)指導意見(jiàn)

　?、?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)

　　【2007年】

　　不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因為（ ?。?。

　　A．掌握的有關(guān)信息不同

　　B．作出的估價(jià)師聲明不同

　　C．估價(jià)對象狀況不同

　　D．委托人不同

　　【答案】A

　　【解析】由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近擬的評估價(jià)值（估價(jià)不可避免）

　　【2007年】

　　一般來(lái)說(shuō)，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結果的準確性。 （ ?。?/p>

　　【答案】√

　　【解析】判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格的估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結果進(jìn)行比較

　　【2005年】

　　在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來(lái)判斷房地產(chǎn)評估價(jià)值的誤差范圍。

　　A．使用估價(jià)對象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格

　　B．使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導價(jià)格

　　C．使用近一年內房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格

　　D．依賴(lài)于專(zhuān)家證人測算的估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值

　　【答案】D

　　【解析】判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格的估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結果進(jìn)行比較

　　5.5 既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)

　　估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗很重要

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，只通過(guò)數學(xué)公式或模型難以把握與量化

　　必須對不同估價(jià)方法的局限性進(jìn)行調整和綜合平衡，也依賴(lài)于綜合判斷藝術(shù)水平

　　因此估價(jià)師一般要求有一定年限以上的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗

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