2．房地產(chǎn)的特性（10特性）

　　2.1不可移動(dòng)（位置固定性）

　　2.2獨一無(wú)二

　　2.3壽命長(cháng)久

　　2.4供給有限

　　2.5 價(jià)值量大

　　2.6 用途多樣

　　2.7 相互影響

　　2.8 易受限制

　　2.9 難以變現

　　2.10 保值增值

　　2.1不可移動(dòng)（位置固定性）

　　含義

　　房地產(chǎn)位置固定，不可移動(dòng)

　　其自然地理位置不可移動(dòng)，但其社會(huì )經(jīng)濟位置可能發(fā)生變化

　　影響

　　不可移動(dòng)性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費，不能在不同地區之間調劑余額，因此無(wú)法形成全國性的統一市場(chǎng)，而形成地區性市場(chǎng)

　　【2004年】

　　房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（ ?。?。

　　A．土地總量有限

　　B．規劃限制

　　C．房地產(chǎn)不可移動(dòng)

　　D．價(jià)值量大

　　【答案】C

　　2.2獨一無(wú)二

　　含義

　　也稱(chēng)為獨特性、民質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性

　　沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)

　　影響

　　難以出現相同的大量供給

　　使房地產(chǎn)之間不能完全替代

　　價(jià)格容易受個(gè)別因素的影響

　　房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易方式

　　【2007年】

　　房地產(chǎn)的獨一無(wú)二特性導致了（ ?。?。

　　A．難以出現相同房地產(chǎn)的大量供給

　　B．房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現完全競爭

　　C．房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

　　D．房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響

　　E．房地產(chǎn)價(jià)值量大

　　【答案】ABCD

　　2.3壽命長(cháng)久

　　也稱(chēng)為耐久性

　　土地稱(chēng)不可毀滅性或永續性

　　建筑物壽命長(cháng)久

　　可以為其占用者帶來(lái)持續不斷的利益

　　注意土地出讓年限對土地使用收益年限的限制

　　2.4供給有限

　　供給有限造成房地產(chǎn)具有獨占性

　　原因

　　土地總量不可增加

　　房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調劑

　　2.5 價(jià)值量大

　　單價(jià)高

　　總價(jià)大

　　2.6 用途多樣

　　也稱(chēng)為用途的競爭、轉換及并存的可能性

　　一宗房地產(chǎn)可以有多種不同的用途

　　用途不可以承意轉換的原因

　　政府的用途管制－城市規劃等

　　不同用途以及利用方式之間的競爭與優(yōu)選問(wèn)題（最高最佳使用原則）

　　2.7 相互影響

　　房地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此與其周?chē)沫h(huán)境產(chǎn)生相互的影響

　　房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周?chē)康禺a(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受鄰近房地產(chǎn)的影響

　　外部性

　　正外部性－某經(jīng)濟主體行為使他人受益，而受益者無(wú)需為些花費代價(jià)

　　負外部性－某經(jīng)濟主體行為使用他人受損，而該經(jīng)濟主體卻沒(méi)有為些承擔成本

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