第七章 成本法及其運用

　　【本章的特點(diǎn)】

　　試題所占分值大

　　理論性非常強，技術(shù)含量高

　　計算題多，難度大

　　【本章主要內容】

　　1．成本法概述

　　2．房地產(chǎn)價(jià)格構成

　　3．成本法的基本公式

　　4．重新購建價(jià)格的求取

　　5．建設物折舊的求取

　　6．成本法應用中涉及的有關(guān)規定

　　7．成本法總結和例題

　　1．成本法概述

　　1.1成本法的含義

　　1.2成本法的理論依據

　　1.3成本法適用的估價(jià)對象

　　1.4成本法估價(jià)需要具備的條件

　　1.5 成本法估價(jià)的操作步驟

　　1.1成本法的含義

　　概念

　　是用估價(jià)對象的重新購建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)以象價(jià)值的方法

　　先把房地產(chǎn)價(jià)格分成各個(gè)組成部分，分別求取處各個(gè)組成部分的價(jià)值，再將其相加

　　本質(zhì)

　　是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設成本為導向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值，測算出的價(jià)格稱(chēng)為積算價(jià)格

　　優(yōu)點(diǎn)

　　價(jià)值易于區別項目構成，測算有依據

　　1.2成本法的理論依據

　　生產(chǎn)費用理論

　　商品的價(jià)格是依據其生產(chǎn)所必要的費用而決定的

　　賣(mài)方的角度

　　價(jià)格不能低于他為開(kāi)發(fā)建設所付出的代價(jià)，包括必要支出和利潤

　　買(mǎi)方角度

　　房地產(chǎn)的價(jià)格基于社會(huì )上的生產(chǎn)費用，如果高于，但購買(mǎi)不合適而不如自己開(kāi)發(fā)

　　均衡點(diǎn)

　　賣(mài)方不于開(kāi)發(fā)建設已花費的代價(jià)，買(mǎi)方是不高于預計的重新開(kāi)發(fā)建設的必要支出及利潤，則可接受的共同點(diǎn)是正常的開(kāi)發(fā)建設代價(jià)，包括必要支出及應得利潤

　　1.3成本法適用的估價(jià)對象

　　適用對象

　　新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)

　　舊的房地產(chǎn)

　　在建工程

　　計劃開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)

　　很少發(fā)生交易而不適用市場(chǎng)法，沒(méi)有經(jīng)濟收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟收益而不適用收益法的房地產(chǎn)

　　有獨特設計或者只針對個(gè)別使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)

　　單純的建筑物或者其裝修部分

　　房地產(chǎn)保險及房地產(chǎn)損害賠償

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍或類(lèi)似房地產(chǎn)交易較少無(wú)法使用市場(chǎng)法的項目

　　不適用的對象

　　建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)

　　【2006年】

　　下列各類(lèi)房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（ ?。?。

　　A．某標準廠(chǎng)房

　　B．某酒廠(chǎng)廠(chǎng)房

　　C．某待出讓土地

　　D．某寫(xiě)字樓

　　【答案】 B

　　1.4成本法估價(jià)需要具備的條件

　　條件

　　自由競爭

　　商品本身可以大量重復生產(chǎn)

　　注意事項

　　一是應采用客觀(guān)成本而非實(shí)際成本

　　二是應在客觀(guān)成本的基礎上結合選址、規劃設計條件等的分析進(jìn)行調整

　　三應在客觀(guān)成本的基礎上結合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調整

　　【2006年】

　　在運用成本法時(shí)最主要的有（ ?。?。

　　A．區分計劃成本和實(shí)際成本

　　B．區分實(shí)際成本和客觀(guān)成本

　　C．結合實(shí)際成本來(lái)確定評估價(jià)值

　　D．結合實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤來(lái)確定評估價(jià)值

　　E．結合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評估價(jià)值

　　【答案】BE

　　1.5 成本法估價(jià)的操作步驟

　　弄清估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格構成

　　測算估價(jià)對象重新購建價(jià)格

　　測算建筑物折舊

　　求取估價(jià)對象積算價(jià)格

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