5．合法原則

　　內涵

　　合法原則要求估價(jià)結果是在依法判定的估價(jià)對象權益上的價(jià)值

　　所依據的法是廣義的法

　　房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)上是權益的價(jià)值，估價(jià)對象的權益必須依法判定，不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的

　　合法原則并不意味著(zhù)只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象。除了依法不得以某種方式處分的房地產(chǎn)不能成為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對象外，任何權益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對象

　　實(shí)踐操作

　　在依法判定的權利類(lèi)型及歸屬方面，一般應以房地產(chǎn)權屬證書(shū)、權屬檔案以及相關(guān)合同等合法權屬證明為依據

　　在依法判定的使用權利方面，應以使用管制為依據

　　在依法判定的處分權方面，應以法律、法規、政策或合同等允許的處分方式為依據

　　在依法判定的其他權益方面，評估出的價(jià)值應當符合國家的價(jià)格政策

　　估價(jià)所采用的技術(shù)標準和估價(jià)主體資格必須合法

　　【歸納】

　　房屋權屬證書(shū)（兩種）

　　房屋所有權證

　　房屋他項權利證

　　土地權屬證書(shū)（四種）

　　國有土地使用證

　　集體土地所有證

　　集體土地使用證

　　土地他項權利證明書(shū)

　　【重點(diǎn)】合法原則在房屋征收估價(jià)中的運用

　　一般以被征收房屋的權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準

　　各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規定的，從其規定

　　征收人與被征收人對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以依據協(xié)商結果進(jìn)行評估

　　在對被征收房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，征收人或者被征收人應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。在面積不能協(xié)商一致時(shí)，應當向房屋面積鑒定機構申請鑒定或委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算

　　評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應包含劃撥土地使用權應繳納的土地出讓金或者相當于土地出讓金的價(jià)款

　　評估有拖欠建設工程價(jià)款、尚未痛工或者雖然竣工但自竣工之日起六個(gè)月內的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應包含發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款

　　評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應包含已抵押擔保的債權數額

　　法律法規和政策不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對象，如果委托人要求評估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零

　　法律、法規和政策規定抵押無(wú)效的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價(jià)對象，如果委托人要求評估期抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零

　　法律、法規和政策規定應當符合一定條件才能轉讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價(jià)值時(shí)應當符合轉讓條件，不符合轉讓條件的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價(jià)對象，如委托人要求評估期抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零

　　【2005年】

　　根據房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規規定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對象的房地產(chǎn)有（ ?。?。

　　A．土地所有權

　　B．國有工業(yè)用地使用權

　　C．宅基地土地使用權

　　D．大型游樂(lè )場(chǎng)

　　E．鄉鎮企業(yè)用房

　　【答案】AC

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