第六章 市場(chǎng)法及其運用

　　1．市場(chǎng)法概述

　　1.1市場(chǎng)法的含義

　　1.2市場(chǎng)法的理論依據

　　1.3市場(chǎng)法適用的估價(jià)對象

　　1.4市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件

　　1.5 市場(chǎng)法的其他用途

　　1.6 市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟

　　1.1市場(chǎng)法的含義

　　含義

　　也稱(chēng)為比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，就是選取一定數量、符合一定條件，發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當的處理來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法，測算出的價(jià)格稱(chēng)為比準價(jià)格

　　本質(zhì)

　　是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值

　　它是一種最直接、最有說(shuō)服力的估價(jià)方法

　　1.2市場(chǎng)法的理論依據

　　替代原理

　　同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格

　　大數法則（大數定律）

　　在隨機現象中，大量重復測量結果的平均值會(huì )接受一個(gè)確定的數

　　成交價(jià)格可能由于種種原因偏離正常的市場(chǎng)價(jià)格，但只要搜集了較多的交易實(shí)例，對其成交價(jià)格進(jìn)行適當的處理后所得到的結果就可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳參照值

　　1.3市場(chǎng)法適用的估價(jià)對象

　　市場(chǎng)法適用的對象

　　住宅

　　寫(xiě)字樓

　　商鋪

　　標準廠(chǎng)房

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

　　不適用市場(chǎng)法的對象

　　數量很少的房地產(chǎn)

　　很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)

　　可比性很差的房地產(chǎn)

　　1.4市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件

　　條件

　　在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易

　　不能成為不采用市場(chǎng)法的理由

　　估價(jià)對象所在地實(shí)際上存在著(zhù)較多的類(lèi)似房地產(chǎn)交易，但由于估價(jià)機構和估價(jià)師沒(méi)有盡力去搜集交易實(shí)例的情況

　　三類(lèi)修正

　　交易情況修正－實(shí)際交易情況與正常交易情況不同

　　市場(chǎng)狀況調整－成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)時(shí)間上的房地產(chǎn)狀況不同）

　　房地產(chǎn)狀況調整－可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況不同

　　1.5 市場(chǎng)法的其他用途

　　主可以用地以下項目的求取

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)租金

　　成本法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法中重親購建價(jià)格

　　房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構成部分

　　經(jīng)營(yíng)收入、運營(yíng)費用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數

　　開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　1.6 市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟

　　搜集交易實(shí)例

　　選取可比實(shí)例

　　對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當的處理

　　求取比準價(jià)格

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