5．交易情況修正

　　5.1交易情況修正的含義

　　5.2造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素

　　5.3交易情況修正的方法

　　5.1交易情況修正的含義

　　如果可比實(shí)例的在交價(jià)格是不正常的，則應將它修正為正常價(jià)格，稱(chēng)為交易情況修正

　　5.2造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素

　?、?強迫出售或強迫購買(mǎi)的交易

　?、?利害關(guān)系人之間的交易

　?、?交易雙方或某一方對交易對象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易

　?、?急于出售或急于購買(mǎi)的交易

　?、?交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易

　?、?相鄰房地產(chǎn)的合并交易

　?、?特殊交易方式的交易

　?、?交易稅費非正常負擔的交易

　?、?受迷信影響的交易

　　5.3交易情況修正的方法

　　5.3.1一般的修正方法

　　5.3.2交易稅費的非正常負擔修正

　　5.3.1一般的修正方法

　　方法（兩種）

　　百分率法

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數=可比實(shí)例正常價(jià)格

　　差額法

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額=可比實(shí)例正常價(jià)格

　　注意

　　可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高A%，與可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低A%是不等同的

　　在交易情況修正中應統一采用可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高還是低這種說(shuō)法

　　交易情況修正系數－以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準來(lái)確定

　　如可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為±s%，則交易情況修正系數為

　　5.3.2交易稅費的非正常負擔

　　解此類(lèi)題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的

　　正常成交價(jià)格－應上賣(mài)方繳納的稅費＝賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格

　　正常成交價(jià)格＋應由買(mǎi)方繳納的稅費＝買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格

　　買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格－賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格＝應由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納的稅費

　　應由賣(mài)方繳納的稅費＝正常成交價(jià)格×應由賣(mài)方繳納的稅費比率

　　應由買(mǎi)方繳納的稅費＝正常成交價(jià)格×應由買(mǎi)方繳納的稅費比率

　　【典型例題】

　　某地區房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應交納的稅費分別為正常成交價(jià)格的6％和2％。某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元／平方米，應交納的稅費均由買(mǎi)方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ ?。┰椒矫?。

　　A.2830.19

　　B.2941.18

　　C.3061.22

　　D.3191.49

　　【答案】D

　　【解析】首先要確定已知的數據是買(mǎi)方實(shí)際支付的還是賣(mài)方實(shí)際支出的。3000元中，買(mǎi)方還要支付稅費，所以他實(shí)得的一定比這個(gè)少，因此3000元是賣(mài)方的實(shí)際得到的。

　　【2006年】

　　某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方約定：買(mǎi)方付給賣(mài)方2385元/㎡，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費均由買(mǎi)方負擔。據悉，該地區房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應由賣(mài)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的6.8％，應由買(mǎi)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的3.9％。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費改由賣(mài)方負擔，并在原價(jià)格基礎上相應調整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調整后買(mǎi)方應付給賣(mài)方的價(jià)格約為（ ?。┰?㎡．

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　【答案】D

　　第一步，計算出正常的市場(chǎng)價(jià)格，買(mǎi)方付給賣(mài)方2385，稅費由買(mǎi)方負擔，因此2385是賣(mài)方實(shí)得

　　第二步，重新約定后，稅費由賣(mài)方負擔，要求買(mǎi)方實(shí)付金額

　　買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格＝正常成交價(jià)格×（1＋應由買(mǎi)方繳納的稅費比率）＝2559×（1＋3.9%）＝2659

　　【2006年】

　　在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于（ ?。?。

　　A．賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應由賣(mài)方繳納的稅費比率）

　　B．賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格-應由賣(mài)方負擔的稅費

　　C．買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應由買(mǎi)方負擔的稅費

　　D．應由賣(mài)方負擔的稅費/應由賣(mài)方繳納的稅費比率

　　E．買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/（1-應由買(mǎi)方繳納的稅費比率）

　　【答案】ABD

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