2.5 投資利息

　　2.5.1投資利息與財務(wù)費用的區別

　　2.5.2投資利息的計算

　　2.5.3計算建設期

　　2.5.4單利計息和復利計算兩不吃虧的利率關(guān)系

　　2.5.5 名義利率與實(shí)際利率的換算

　　2.5.1投資利息與財務(wù)費用的區別

　　財務(wù)費用

　　項目的借款的利息和手續費

　　投資利息

　　是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現銷(xiāo)售之前發(fā)生的所有必要的費用，都應計算利息

　　包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用和銷(xiāo)售費用（四項），無(wú)論其是來(lái)自借款資金還是自有資金

　　借款要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即要考慮機會(huì )成本

　　2.5.2投資利息的計算（五方面）

　　應計息項目（四項）

　　土地取得成本

　　開(kāi)發(fā)成本

　　管理費用

　　銷(xiāo)售費用（注：銷(xiāo)售稅費一般不計利息）

　　計算周期

　　計算利率的單位時(shí)間，可以是年、季、月

　　計息期

　　估算建設期

　　計息方式

　　單利和復利兩種方式

　　利率

　　當利率的時(shí)間單位與計息周期不一致時(shí)，會(huì )出現名義利率與實(shí)際利率的差別

　　2.5.3計算建設期

　　建設期的起止點(diǎn)

　　起點(diǎn)－取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的日期

　　終點(diǎn)－估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成的日期，一般是估價(jià)對象

　　成本法估價(jià)要假設估價(jià)對象是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建成

　　建設期的構成

　　建設期＝前期＋建造期

　　前期－自取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地之日起至動(dòng)工開(kāi)發(fā)之日止

　　建造期－自動(dòng)工開(kāi)發(fā)之日起至房屋竣工之日止

　　建設期的估算方法

　　可以采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法，能過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設期的比較、修和調整來(lái)求取

　　規定

　　各項金額均應按他們在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常水平來(lái)估算，而不是按它們在過(guò)去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來(lái)估算

　　一般不考慮預售和延遲銷(xiāo)售

　　費用在所發(fā)生的時(shí)間內均勻發(fā)生，可以假設發(fā)生在期中

　　2.5.4單利計息和復利計算兩不吃虧的利率關(guān)系

　　2.5.5 名義利率與實(shí)際利率的換算

　　2.6 銷(xiāo)售稅費

　　種類(lèi)

　　銷(xiāo)售稅金及附加（兩稅一費，售價(jià)的5.5%）

　　營(yíng)業(yè)稅

　　城市維護建設稅

　　教育費附加

　　其他銷(xiāo)售稅費

　　印花稅

　　交易手續費

　　特定規定

　　銷(xiāo)售稅費不包括應由買(mǎi)方繳納的契稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅

　　2.7 開(kāi)發(fā)利潤

　　2.7.1開(kāi)發(fā)利潤的含義

　　2.7.2四種利潤率及關(guān)系

　　2.7.3利用銷(xiāo)售利潤率計算出的房地產(chǎn)價(jià)值

　　2.7.1開(kāi)發(fā)利潤的含義

　　指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤而非建筑承包商利潤

　　開(kāi)發(fā)利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅前利潤

　　開(kāi)發(fā)利潤是該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利率，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商期望獲得的利率

　　根據不同的基數，有不同的利率率指標

　　利潤率一般是通過(guò)大量調查、了解同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的利潤率得到的

　　2.7.2四種利潤率及關(guān)系

　　直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷(xiāo)售利潤率最小

　　【2006年】

　　某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/㎡，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接成本的5％，銷(xiāo)售費用為100元/㎡，直接成本利潤率為6％，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為（ ?。┰?㎡．

　　A.1840 B.2840 C.2966 D.3000

　　【答案】D

　　2.7.3利用銷(xiāo)售利潤率計算出的房地產(chǎn)價(jià)值

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