4.2重新購建價(jià)格的求取思路

　　房地合一

　　思路一：房地合一，模擬開(kāi)發(fā)

　　思路二：房地分離，分別測算，相加求取

　　單純土地

　　假設土地上沒(méi)有建筑物直接測算土地部分

　　有時(shí)要考慮土地上已有建筑物導致的土地價(jià)值減損

　　單純建筑物

　　假設在沒(méi)有建筑物的空地上建造與該建筑物相同 或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及應得利潤

　　也可等于支付總承包商的所有費用＋發(fā)包人的其它必要支出＋發(fā)包人的應得利潤

　　4.3建筑物重新購建價(jià)格的求取方式

　　重建成本

　　相同的材料＋相同的技術(shù)＋估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＋與原物相同

　　復制，適用于有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物

　　重置成本

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)材料＋估價(jià)時(shí)點(diǎn)技術(shù)＋估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＋同等效用

　　替代，適用于一般項目

　　一般情況下重置價(jià)格低于重建價(jià)格

　　【2007年】

　　建筑物重置價(jià)格是指采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應得利潤。 （ ?。?/p>

　　【答案】x

　　【解析】此為重建價(jià)格

　　4.4建筑物重新購建價(jià)格的求取方法

　　建筑物重新購建價(jià)格的公式

　　建筑物重新購建價(jià)格＝建筑安裝工程費＋專(zhuān)業(yè)費用＋管理費用＋銷(xiāo)售費用＋投資利息 銷(xiāo)售稅費＋開(kāi)發(fā)利潤

　　求取方法

　　4.4.1單位比較法

　　4.4.2分部分項法

　　4.4.3工料測量法

　　4.4.4指數調整法

　　4.4.1單位比較法

　　實(shí)質(zhì)

　　市場(chǎng)法

　　修正

　　將實(shí)際不正常的建安工程費修正為正常的單建安工程費

　　將建造日期時(shí)的建安工程費調整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費

　　將可比實(shí)例的狀況調整到估價(jià)對象的狀況

　　類(lèi)型

　　單位面積法

　　單位體積法

　　4.4.2分部分項法

　　實(shí)質(zhì)

　　由部分組裝成整體

　　注意事項

　　注意各個(gè)部分計價(jià)單位可能不一致

　　既不要漏項也不得重復計算

　　4.4.3工料測量法

　　實(shí)質(zhì)

　　從性質(zhì)上分為人、材、機，再相加

　　優(yōu)點(diǎn)

　　詳細、準確

　　缺點(diǎn)

　　比較費時(shí)，并需專(zhuān)業(yè)技術(shù)，一般用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格

　　【2007年】

　　為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米（其中人工費為50元每平米），裝飾裝修工程直接費為900元每平米（其中人工費為45 元每平米），又知該地區土建工程綜合費率為土建工程直接費的15％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72％，稅金為35％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為（ ?。┰科矫?。

　　A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.64

　　【答案】B

　　是分部分項法和工料測算法的綜合

　　直接費＋間接費＋利潤＋稅金

　　土建＋安裝＋裝飾裝修

　?。?130+186.9）×（1+3.5%）=2397.99

　　直接費 綜合費 稅金

　　土建 780 117

　　安裝 450 37.5

　　裝飾裝修 900 32.4

　　合計 2130 186.9

　　4.4.4指數調整法

　　也稱(chēng)為成本指數趨勢法

　　利用指數或成本變動(dòng)率，將歷史成本調整為重新購建成本

　　紅色為錄入內容

建設工程教育網(wǎng)整理