6．市場(chǎng)狀況調整

　　6.1市場(chǎng)狀況調整的含義

　　6.2市場(chǎng)狀況調整的方法

　　6.1市場(chǎng)狀況調整的含義

　　可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化

　　應將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這種調整稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調整，也稱(chēng)為交易日期調整

　　6.2市場(chǎng)狀況調整的方法

　　6.2.1調整通用公式

　　6.2.2市場(chǎng)狀況調整的價(jià)格指數法

　　6.2.3市場(chǎng)狀況調整的價(jià)格變動(dòng)率法

　　6.2.4價(jià)格指數或價(jià)格變動(dòng)率的分類(lèi)

　　6.2.1調整通用公式

　　可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×市場(chǎng)狀況調整系數＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　如果從成交日期到估價(jià)時(shí)占，可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格漲跌的百分率為±T，則

　　可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（1±T%）＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)的點(diǎn)的價(jià)格

　　可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格× 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　6.2.2市場(chǎng)狀況調整的價(jià)格指數法

　　定基價(jià)格指數（尾首相比）

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例成交日期的價(jià)格×

　　環(huán)比價(jià)格指數（連乘）

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×成交日期的下一期的價(jià)格指數×再下一時(shí)期的價(jià)格指數×………×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數

　　【2006年】

　　某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/㎡，現要調整為2006年9月的價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（ ?。┰?㎡．

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　【答案】D

　　【解析】環(huán)比指數

　　9月價(jià)格＝3月價(jià)格×4月指數×5月指數×6月指數×7月指數×8月指數×9月指數＝2009×94.8×96.6×105.1×109.3×112.7×118.3=2817.7

　　注意必須從下個(gè)月的指數開(kāi)始乘起，不能乘3月的指數

　　【2007年】

　　為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6％以?xún)炔辉黾痈犊?，?shí)際產(chǎn)權登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當地該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為（ ?。┰科矫?。

　　A.3868.92

　　B.4000．00

　　C.4072.54

　　D.4286.89

　　【答案】A

　　所以不增加付款

　　房屋總價(jià) 4000×95×（1＋0.3%）6＝386892

　　6.2.3市場(chǎng)狀況調整的價(jià)格變動(dòng)率法

　　逐期變動(dòng)率

　　可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數

　　平均變動(dòng)率

　　可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數）

　　6.2.4價(jià)格指數或價(jià)格變動(dòng)率的分類(lèi)

　　全國房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率

　　某地區房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率

　　全國某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率

　　某地區某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率

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