1.某投資者以1600萬(wàn)元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30%、40%和30%.店鋪第二年便可出租，預計當年毛租金收入180萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費用50萬(wàn)元，隨著(zhù)商業(yè)店鋪周?chē)h(huán)境的改善和經(jīng)營(yíng)水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營(yíng)費用年均下降3%.店鋪持有20年，期末轉售收入300萬(wàn)元，試確定該項目的財務(wù)內部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營(yíng)費用發(fā)生在年末）。

　　2.某房地產(chǎn)公司準備鋪設熱力管道，現正在研究能夠滿(mǎn)足相同使用功能的管矧為20cm和30cm管道哪種有利的問(wèn)題：兩種管道的工程費用分別為1800萬(wàn)元，2400萬(wàn)元；運行費用第一年分別為350萬(wàn)元和220萬(wàn)元，之后每年都以0.05%的比例遞增；假設兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資的10%，折現率為0%.假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。

　　1.【正確答案】 首先明確本題求內部收益率，主要是假設一個(gè)收益率，求該項目的凈現值，若凈現值大于零，則再假設一個(gè)較大的收益率，在該收益率下項目的凈現值小于零，最后用內插法求出內部收益率。

　　第一步，設內部收益率為19%時(shí)，

　　凈現值=-1600×30%-1600×40%÷（1+19%）-1600×30%÷（1+19%）2+180×{1-[（1+15%）÷（1+19%）]18}÷（19%-15%）÷（1+19%）2-50×{1-[（1-3%）÷（1+19%）]18}÷（19%+3%）÷（1+19%）2=-45.70萬(wàn)元

　　第二步，設內部收益率為18%時(shí)，

　　凈現值=-1600×30%-1600×40%÷（1+18%）-1600×30%÷（1+18%）2+180×{1-[（1+15%）÷（1+18%）]18}÷（18%-15%）÷（1+18%）2-50×{1-[（1-3%）÷（1+18%）]18}÷（18%+3%）÷（1+18%）2=808.05萬(wàn)元

　　第三步，內插法

　　內部收益率=18%+808.05÷（808.05+45.7）×1%=18.95%

　　2.【正確答案】 首先明確這兩種方案之間的關(guān)系為互斥關(guān)系，進(jìn)一步確定兩種不同經(jīng)營(yíng)期限方案的比較，是通過(guò)等額年費用法來(lái)確定方案的優(yōu)劣

　　第一步：求出兩方案的現值

　　現值=期初的工程費+運行費用折現到期初的現值+到期后凈殘值折現到期初的現值

　　第一種方案的現值=1800+350×{1-[（1+0.05%）÷（1+10%）]8}÷（10%-0.05%）=2070.54萬(wàn)元

　　第二種方案的現值=2400+220×{1-[（1+0.05%）÷（1+10%）]10}÷（10%-0.05%）=2627.53萬(wàn)元

　　第二步：求出兩種方案的年值

　　第一種方案的費用年值=2070.54×10%×（1+10%）8÷[（1+10%）8-1]=388.68萬(wàn)元

　　第二種方案的費用年值=2627.53×10%×（1+10%）10÷[（1+10%）10-1]=428.0萬(wàn)元

　　因為388.68萬(wàn)元小于428.0萬(wàn)元，所以第一種方案優(yōu)。

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