甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機構現對該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。

　　請問(wèn)：

　　1.針對該類(lèi)拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應特殊注意哪些環(huán)節？

　　2.裝修補償應如何確定？

　　3.對已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應如何處理？

　　答案：

　　1.估價(jià)程序上應特殊注意：

　　1）被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作。并在報告中作出相應說(shuō)明。

　　2）估價(jià)機構應將分戶(hù)初步估價(jià)結果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明。

　　3）公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構將整體估價(jià)報告和分戶(hù)估價(jià)報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉交分戶(hù)報告。

　　2.房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評估機構確定。

　　3.價(jià)不考慮的房屋租賃因素的影響。

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用。銷(xiāo)售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調查核實(shí)。認為委托方所列支的各項實(shí)際成本費用符合支出當時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.

　　請問(wèn)：

　?。?）估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤？

　?。?）在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？

　　答案：

　?。?）錯誤有：

　?、賾捎梅瞎纼r(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項成本費用。

　?、趹鶕纼r(jià)對象的規模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計算投資利息。

　?、劾麧檻枪纼r(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤水平。

　?。?）還應將重置價(jià)格減去折舊：

　?、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　?、诳赡艽嬖诘臓€尾樓設計過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　?、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌?chǎng)供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

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