1、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　2、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估有哪些特點(diǎn)？

　　3、為什么說(shuō)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系？

　　4、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告應包括哪些內容？

　　5、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)有哪些特點(diǎn)，應注意哪些方面？

　　6、估價(jià)報告寫(xiě)作用詞上有哪些要求？

　　7、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)首先應對哪些基本事項有充分的認識？

　　8、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)要遵循哪些房地產(chǎn)估價(jià)原則，為什么？

　　9、房地產(chǎn)轉讓主要有哪些合法的方式？?jì)r(jià)格評估有何特點(diǎn)？

　　10、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　11、房地產(chǎn)估價(jià)結果報告應記載哪些事項？

　　1、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區域有：交通條件；基礎設施；地理位置。

　　影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要個(gè)別因素有：用地面給與形狀；地質(zhì)和水文條件房地產(chǎn)用途。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　2、（1）注重預期風(fēng)險，在估價(jià)時(shí)，對預期會(huì )降低估價(jià)對象價(jià)值的因素要充分考慮，而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

　?。?）分析市場(chǎng)的變現能力。

　?。?）考慮抵押期間的耗損。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　3、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是對房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式的認識，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式的認識，可以說(shuō)每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現了一種估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的估計，可以采用成本法，求取土地的價(jià)格，已體現投入的假設成本和各項相關(guān)費用、利息、利潤、稅費、累加即得到其價(jià)格。這既是成本法的估價(jià)過(guò)程，也是體現了一種技術(shù)路線(xiàn)，他反映的價(jià)格形成過(guò)程是：產(chǎn)品的價(jià)格是由構成產(chǎn)品價(jià)格的各組成部分積算而形成的。我們也可以采用假設開(kāi)發(fā)法，首先確定該項目完成后的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續建造完成所需要的各項投入和利息、利潤、稅費，由此可以得出估價(jià)對象的價(jià)格，這種方法所反映的價(jià)格系形成過(guò)程是：未完成產(chǎn)品的價(jià)格最終取決于它開(kāi)發(fā)建設后的市場(chǎng)價(jià)格，由后者可以推算出前者。所以說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　4、依據《規范》附錄第A(yíng).O.7條，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告應包括以下內容：①實(shí)物狀況分析；②區位狀況分析；③市場(chǎng)背景分析；④最高最佳使用分析；⑤估計方法選用；⑥估價(jià)測算過(guò)程；⑦估價(jià)結果確定。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　5、（1）經(jīng)營(yíng)內容多，在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì )有不同的經(jīng)營(yíng)內容，不同的經(jīng)營(yíng)內容一般會(huì )有不同的收益水平，如果用收益法估價(jià)則應該對經(jīng)營(yíng)內容不同的各部分采用不同的報酬率。

　?。?）轉租經(jīng)營(yíng)多，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調查清楚產(chǎn)權狀況，避免有的估價(jià)委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權所有人的身份委托估價(jià)。

　?。?）裝修高檔而復雜，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì )有高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價(jià)值需要單獨計算。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　6、（1）用詞準確。

　?。?）語(yǔ)義鮮明，不能含混不清，模棱兩可。

　?。?）用詞不可帶有較強烈的感情色彩。

　?。?）用詞簡(jiǎn)練、標準、不堆砌、不生造。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　7、（1）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價(jià)格，而房地產(chǎn)權益是由法律法規所規定確定的，所以估價(jià)所要考慮的也只能是合法的權益的價(jià)格。又由于房地產(chǎn)價(jià)格是在其使用和處分的過(guò)程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，就必須堅持其使用和處分的合法性。

　?。?）合法原則給我們提供了這樣的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：估價(jià)時(shí)必須首先確認估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權，其次要求估價(jià)對象的用途必須是合法的，同時(shí)還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　8、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)所反映的是房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程，而房地產(chǎn)估價(jià)原則體現的也正是房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)時(shí)要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則也就十分自然了。根據《規范》房地產(chǎn)估價(jià)基本原則包括合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等。相應的，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)也應該遵循以上各原則。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　9、（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權、另一方或者多方提供資金、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規規定的其他情形。

　?。?）房地產(chǎn)轉讓估價(jià)具有以下幾個(gè)方面特點(diǎn)：第一，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉讓估價(jià)多數是在轉讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日起之后。第二，從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉讓估價(jià)可以委托社會(huì )上任何一家值得委托人信任的評估機構評估，委托人即可能是買(mǎi)方和賣(mài)方單獨委托，也可能是買(mǎi)賣(mài)雙方共同委托，這是一種自愿行為。第三，從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉讓評估只是為了了解，掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有咨詢(xún)性，其評估結果可能是有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區間，估價(jià)人只對估價(jià)信息和結論合乎估價(jià)技術(shù)規范和職業(yè)規范負責，而對房地產(chǎn)轉讓定價(jià)決策不負直接責任。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　10、（1）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區域有：是否位于中央商務(wù)區或政府機構附近；交通條件；周?chē)h(huán)境。

　?。?）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素有：外觀(guān)；內部裝修；設備、設施；是否具有智能化辦公條件；滿(mǎn)足不同公司的不同要求；物業(yè)管理條件。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　11、依據《規范》附錄第A(yíng).O.6條，估價(jià)結果報告應記載下列事項：⑴標題；⑵委托人；⑶估價(jià)機構；⑷估價(jià)對象；⑸估價(jià)目的；⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)；⑺價(jià)值定義；⑻估價(jià)依據；⑼估價(jià)原則；⑽估價(jià)方法；⑾估價(jià)結果；⑿估價(jià)人員；⒀估價(jià)作業(yè)時(shí)期；⒁估價(jià)報告應用的有效期。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

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