五．估價(jià)測算過(guò)程

　?。ㄒ唬┘僭O開(kāi)發(fā)法分析測算過(guò)程假設開(kāi)發(fā)法是預計估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預計的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　1．采用的公式估價(jià)對象價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續建開(kāi)發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費

　　2．估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測算運用市場(chǎng)法測算估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

　　市場(chǎng)法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當的修正，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　2.1采用的公式交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況修正調整調整估價(jià)對象=可比實(shí)例×100×（　 ）×100比準價(jià)格成交價(jià)格（　 ）100（ ?。?/p>

　　2.2所選可比實(shí)例

　　2.5.1區域因素調整根據可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A．B．C的區域因素略好于估價(jià)對象。將區域因素調整的主要內容與估價(jià)對象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A．B．C區域因素調整系數分別為：100/101．100/102．100/103。

　　2.5.2個(gè)別因素調整根據可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A．B．C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略?xún)?yōu)于估價(jià)對象。將個(gè)別因素調整的主要內容與估價(jià)對象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A．B．C個(gè)別因素調整系數分別為100/102．100/102．100/97（具體比較情況見(jiàn)表二）。

　　可比實(shí)例與估價(jià)對象A．B．C估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況區域因素商服繁華程度20212020交通條件21212320環(huán)境景觀(guān)10101010公共服務(wù)配套10101010發(fā)展規劃10101010基礎設施10101010文件娛樂(lè )10101010街道條件10101010合計101102103100土地利用程度20202020臨路狀況20202020設施設備10101010裝修狀況10101010平面布置1212910建筑結構10101010樓棟朝向10101010面積大?。螤?010810合計10210297100

　　2.6比較修正計算市場(chǎng)法修正計算表

　　A：3100100/100100/100100/101100/1023009

　　B：3100100/100100/100100/102100/1022980

　　C：2960100/100100/100100/103100/972963

　　從測算結果來(lái)看，三個(gè)可比實(shí)例的比準價(jià)格水平差異不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數作為市場(chǎng)法測算結果：

　?。?009+2980+2963）/3=2984（元/㎡）

　　2.7預計開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值估價(jià)對象規劃總建筑面積為47799.8㎡，其中地下建筑面積7979㎡作為設備用房等，不能對外銷(xiāo)售，可銷(xiāo)售建筑面積為39820.80㎡.故估價(jià)對象預計建成后的總價(jià)值為：

　　2984×39820.80=11882.53 3.繼建開(kāi)發(fā)成本的測算估價(jià)對象共4棟，其中編號第28棟總建筑面積為24578.00㎡（含地下建筑面積3998.00㎡，，第21．22．23棟總建筑面積23221.80㎡（含地下建筑面積3981.00㎡）。經(jīng)現場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆注工程，第21．22．23棟正在進(jìn)行基礎灌注工程。

　　3.1續建建筑安裝工程費根據××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程二00五年一季度造成價(jià)指數的通知》（××建價(jià)字[2005]10號，鋼混高層住宅樓本期建安造價(jià)指標為873.18-970.2元/㎡，本次評估取900元/㎡.另外，依據以上文件，樁基礎增長(cháng)率加值為80元/㎡，一般水電安裝增加值為30元/㎡消防設備及安裝增加值為10元/㎡，電梯及安裝增加值為50元/㎡，則續建工程成本為：

　　24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95 2室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費根據類(lèi)似住宅的技術(shù)經(jīng)濟指標，按用地面積取30元/㎡，估價(jià)對象用地面積為23667.00㎡，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續建成本為：

　　30×23667.00=71.00（萬(wàn)元）

　　3.3估價(jià)對象的續建成本合計4917.95+71.00=4988.95（萬(wàn)元）

　　4．管理費用主要包括工程續建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續建成本的3%. 4988.95×3%==149.67（萬(wàn)元）

　　5．銷(xiāo)售稅費包括廣告宣傳費用及營(yíng)業(yè)稅等，依據類(lèi)似項目平均標準，取開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8%. 11882.53×8%=950.60（萬(wàn)元）

　　6．開(kāi)發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15%，續建成本為4988.95萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤為：

　　4988.95×15%=748.34（萬(wàn)元）

　　7．投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費主要包含契稅及印花稅等，為：

　　在建工程價(jià)值×4.1% 8．運用假設開(kāi)發(fā)法的測算結果假設開(kāi)發(fā)法的測算結果為：

　?。?1882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）/（1+4.1%）=4846.27（萬(wàn)元）

　?。ǘ┏杀痉ǚ治鰷y算過(guò)程成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對像為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價(jià)對象價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤1．土地取得成本運用基準地價(jià)修正法求取估價(jià)對象土地價(jià)格，并測算相關(guān)稅費。

　　土地取得成本單價(jià)=1717.18（元/㎡）（計算過(guò)程略）

　　價(jià)對象用地面積為23667.00㎡，則估價(jià)對象土地總價(jià)為：

　　1717.18×23667.00=4064.05（萬(wàn)元）

　　2．開(kāi)發(fā)成本2.1勘察設計等前期工程費及開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的稅費39.82萬(wàn)元（計算過(guò)程略）

　　2.2基礎設施配套費基礎設施配套費括所需的道路．供水．排水．供電．通信．燃氣．熱力等的建設費。根據××市近期公布的收費項目和收費標準，基礎設施配套費為80元/㎡（按建筑面積），則合計318.57萬(wàn)元。

　　2.3建筑安裝工程費估價(jià)對象已建部分建筑安裝工程費為：196.62（萬(wàn)元）

　　則估價(jià)對象開(kāi)發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01（萬(wàn)元）

　　3．管理費用管理費用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資．辦公費．差旅費等。經(jīng)調查，管理費一般為開(kāi)發(fā)成本的2%-4%，本次評估取其中間值，即按開(kāi)發(fā)成本的3%計取。

　　555.01×3%=16.65（萬(wàn)元）

　　4．投資利息按正常開(kāi)發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項目開(kāi)發(fā)周期為1.5年，假設資金在開(kāi)發(fā)周期內均勻投入。

　　利率取一年期貸款利率5.76%. 555.01×[（1+5.76%）1.5/2-1]=23.81（萬(wàn)元）

　　5．銷(xiāo)售稅費估價(jià)對象尚未進(jìn)入預售或銷(xiāo)售階段，故不考慮銷(xiāo)售稅費。

　　6．開(kāi)發(fā)利潤經(jīng)調查，××市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%. 555.01×15%=83.25（萬(wàn)元）

　　7．運用成本法的估價(jià)結果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（萬(wàn)元）