11．甲公司1993年通過(guò)有償出讓的方式獲得某宗地的使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/㎡.甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當第一期40棟于1996年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣(mài)20棟還債。拍賣(mài)行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評估出拍賣(mài)底價(jià)為3800元/㎡.拍賣(mài)行在當月以此為依據拍賣(mài)，賣(mài)出6棟，平均價(jià)格為3860元/㎡，其余14無(wú)人承接，退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/㎡售出，甲公司因此而指責乙房地產(chǎn)估價(jià)所當時(shí)評估的拍賣(mài)底價(jià)過(guò)低，而且別墅的拍賣(mài)低價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元/㎡，遠低于其投入的建設成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅持當時(shí)的估價(jià)結論合理。請問(wèn)，乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅持當時(shí)估價(jià)結論的理由有哪些？

　　三．問(wèn)答[共0題，每題2分，總計0分]

　　12．甲．乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)收益各按50%分成。到項目建成時(shí)投資剛好用完，銷(xiāo)售費用也已預提。項目的總建筑面積10000㎡，售價(jià)3000元/㎡，銷(xiāo)售費用為售價(jià)的7%.銷(xiāo)售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積為100㎡的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時(shí)再作處理。該項目在短期內銷(xiāo)售完成，實(shí)際銷(xiāo)售費用與預提的銷(xiāo)售費用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應雙方各分得1380.05萬(wàn)元，現因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元；乙認為該套房屋的實(shí)際成本為25萬(wàn)元，故只應從自己應得的收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應得1368.05萬(wàn)元。若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理？應該如何分配？為什么？

　　四．問(wèn)答[共0題，每題2分，總計0分]

　　13．某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500㎡，總建筑面積為4500㎡，2002年1月竣工。評估公司的評估結果為850元/㎡.甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實(shí)際投入的成本已達960元/㎡，而且還未考慮開(kāi)發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問(wèn)評估公司有何理由認為其評估結果是合理的？

　　五．指錯[共0題，每題40分，總計0分]

　　14．××商務(wù)樓估價(jià)報告報告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價(jià)師聲明（略）

　　估價(jià)的假設和限制條件（略）

　　估價(jià)結果報告

　　一．委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。

　　二．估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)等級：×級。

　　三．估價(jià)對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。

　　××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務(wù)樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積6611㎡，總用地面積2560㎡.自籌資金開(kāi)發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

　　估價(jià)對象其他內容描述（略）

　　四．估價(jià)目的評估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉讓提供價(jià)格參考依據。

　　五．估價(jià)時(shí)間2003年4月1日六．價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。

　　七．估價(jià)依據（略）

　　八．估價(jià)方法根據估價(jià)對象特點(diǎn)．估價(jià)目的．房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進(jìn)行整體估價(jià)，然后采用成本法進(jìn)行評估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計算結果，確定估價(jià)對象的最終估價(jià)結果。

　　九．估價(jià)結果估價(jià)對象在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬(wàn)元整），單價(jià)為人民幣2544元/㎡（大寫(xiě)：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

　　十．估價(jià)人員（略）

　　十一．估價(jià)作業(yè)期2003年3月10日～3月20日。

　　十二．估價(jià)報告應用的有效期（略）