?。ㄒ唬┠承陆ㄉ虡I(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評估其轉讓價(jià)格?，F選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元．300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問(wèn)：

　　1．這樣的做法有哪些錯誤？

　　2．若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價(jià)對象的年凈收益？

　?。ǘ┓ㄔ何泄纼r(jià)機構對擬拍賣(mài)的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調查，該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣(mài)的拍賣(mài)規則規定，拍賣(mài)所得價(jià)款處法律規定優(yōu)先受償的以外，全部用于償還銀行貸款，買(mǎi)受人承擔全過(guò)程相關(guān)稅費。

　　請問(wèn)：

　　1．估價(jià)機構是否有異物將估價(jià)結果告知借款企業(yè)？為什么？

　　2．拍賣(mài)保留價(jià)應由誰(shuí)確定？如何確定？

　　3．乙公司欲競買(mǎi)該辦公樓，現向估價(jià)機構咨詢(xún)競買(mǎi)價(jià)格。估價(jià)機構應提示乙公司注意拍賣(mài)價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費？

　?。ㄈ┘拙茦且荒昵爸匦卵b修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機構現對該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。

　　請問(wèn)：

　　1．針對該類(lèi)拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應特殊注意哪些環(huán)節？

　　2．裝修補償應如何確定？

　　3．對已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應如何處理？