物業(yè)管理企業(yè)資金籌集

　　物業(yè)管理企業(yè)作為獨立法人。應實(shí)行“自主經(jīng)營(yíng)、獨立核算、自負盈虧”。而物業(yè)管理又是勞動(dòng)密集型的企業(yè)，在經(jīng)濟效益中屬于微利性的行業(yè)，當前除少數物業(yè)管理企業(yè)略有盈利外，大部分企業(yè)處于虧本經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，資金緊張，金費問(wèn)題成為阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。那么，物業(yè)公司應如何籌集資金呢？

　　渠道A：收費物業(yè)管理企業(yè)按收費規定，根據所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)檔次、內容、質(zhì)量等分別確定物業(yè)管理收費標準，并報物價(jià)部門(mén)批準。這是長(cháng)期穩定的收入來(lái)源。

　　渠道B：小區維修養護專(zhuān)項基金用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大中修基金數額巨大不能靠日常管理收費來(lái)解決，應以基金的形式提取。

　　1）維修基金的籌集

　　對于商品房，購房者與售房單位應當簽訂有關(guān)維修基金繳納合同。購房者購房款的2%一3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同擁有，不計入住宅銷(xiāo)售收入；對于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20%，高層不低于30%.如因特殊原因，維修基金不足時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )決定，可臨時(shí)向業(yè)主籌集維修費用。

　　2）維修基金的使用

　　維修基全在使用和管理中要專(zhuān)款專(zhuān)用，明確維修基金歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)提出計劃和預算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )批準，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用；業(yè)主委員會(huì )成立前，維修基金可由政府主管部門(mén)代營(yíng)；維修基主要專(zhuān)戶(hù)存入銀行，接受銀行監督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管，企業(yè)是短期行為，基金是長(cháng)期使用。如果物業(yè)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會(huì )引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數額巨大時(shí)，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時(shí)，可用于購買(mǎi)國債和其它潔律法規允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

　　3）建立完善的監督機制

　　對于不按規定建立維修基金或執行標準低于國家標準的，各地應在制定維修基主管理辦法細則中明確責任和懲罰辦法，否則，由開(kāi)發(fā)商或售房單位代收的維修基金不能及時(shí)交給政府主管部門(mén)或業(yè)主委員會(huì )，缺乏監督機制。

　　4）建立物業(yè)管理維修基金管理中心

　　建議各城市由政府部門(mén)建立物業(yè)管理維修基金管理中心，將全市的物業(yè)維修基金像公積金一樣，集中起來(lái)專(zhuān)門(mén)管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂(yōu)。

　　渠道C：多種經(jīng)營(yíng)收人

　　物業(yè)管理企業(yè)不能只依賴(lài)于物業(yè)管理收費求得生存，必須走向市場(chǎng)，依靠多種經(jīng)營(yíng)彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。要擴大經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域，通過(guò)間接的居住生活服務(wù)和各種特約服務(wù)，開(kāi)辟物業(yè)管理的經(jīng)費渠道，通過(guò)規模經(jīng)營(yíng)和加強管理降低成本，減輕住戶(hù)的直接物業(yè)管理費用。多種經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)籌集貿金最好的渠道，也是最有市場(chǎng)前景的發(fā)展方向

　　渠道D：開(kāi)發(fā)建設單位給予一定的支持開(kāi)發(fā)建設單位向物業(yè)管理企業(yè)提供啟動(dòng)資金和維修養護費用，即開(kāi)發(fā)商應從開(kāi)發(fā)項目的建設成本中提取1％一2％作業(yè)物業(yè)管理公司的啟動(dòng)資金；或按建筑面積的一定比例，為物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠提供商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房，增加物業(yè)管理企業(yè)的造血功能，使其以業(yè)養業(yè)。另外，物業(yè)管理企業(yè)還可以從開(kāi)發(fā)建設單位獲得享有免費維修的權利，以節約費用。

　　渠道E：政府多方面的支持

　�。�1）制定收費的標準，加強管理。目前除市場(chǎng)上的高檔商品房外，普通住宅小區還不能完全按市場(chǎng)價(jià)收費。

　�。�2）對房改房，原產(chǎn)權單位負責支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設施設備的運行、維修和更新等費用，減輕購房人負擔。

　�。�3）在主融稅收方面提供優(yōu)惠政策。

　�。�4）撥發(fā)一定的城市建設維護費，用于小區共用部位、共用設施設備的管理，以減輕小區日常管理費用的負擔。

　�。�5）在舊小區內，在規劃允許的前提下，新一些商業(yè)用房，以成本價(jià)或低價(jià)的租金提供給物業(yè)管理企業(yè)，增加住宅小區購物、家政服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性收入，彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足。

　　渠道F：介人物業(yè)出租代理

　　物業(yè)管理企業(yè)利用自身對物業(yè)熟悉的優(yōu)勢，為業(yè)主和租房者提供高效優(yōu)質(zhì)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)出租代理對三方都有好處：對于租房者，不用和業(yè)主直接見(jiàn)面，計價(jià)還價(jià)，不僅大大減少了交易成本，而且還因有物業(yè)管理企業(yè)做中介，不會(huì )上當受騙；對業(yè)主來(lái)說(shuō)，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可觀(guān)回報；對物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，則可利用專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢獲得一定的餓中介利潤。物業(yè)管理企業(yè)如果能惜鑒國外成熟的做潔，從事租售代理業(yè)務(wù)，在增加物業(yè)管理企業(yè)收益的同時(shí)，在一定程度上激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。